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Pour vendre un bien au Maroc : vérifiez le certificat de propriété, signez promesse et acte de vente par acte officiel (obligatoire depuis juillet 2026), puis déclarez et payez la TPI sous 30 jours : 20 % du profit net, minimum 3 % du prix, avec exonération de l'habitation principale après 5 ans. L'acheteur paie les droits d'enregistrement (4 % en général) et de conservation (1,5 % + 100 DH).
Quelles sont les étapes pour vendre un bien au Maroc ?
- Vérifiez la situation du bien : commandez un certificat de propriété (100 DH en ligne) pour voir les propriétaires et les charges inscrites (hypothèque, saisie…).
- Signez la promesse puis l'acte de vente par acte officiel : depuis juillet 2026, tout transfert de propriété, toute promesse de vente et les procurations qui s'y rapportent doivent être établis par acte officiel à peine de nullité (article 4 du code des droits réels modifié par la loi 041.25, BO 7526 du 16 juillet 2026) ; en pratique chez un notaire ou des adoul.
- Facultatif : demandez l'avis préalable de la DGI sur le prix, dans les 30 jours du compromis ; réponse sous 60 jours, valable 6 mois (guide fiscal DGI 2026).
- Déclarez et payez la TPI dans les 30 jours suivant la vente, en ligne (article 83 du CGI).
- La vente est inscrite au titre foncier dans les 3 mois de l'acte (article 65 bis du dahir de 1913) ; le duplicata du titre est exigé pour l'inscription quand il est requis (article 89).
Combien d'impôt sur la vente (TPI) ?
- Taux : 20 % du profit net (article 73-II-F-6°), jamais moins de 3 % du prix de cession, même sans profit (article 144-II).
- Profit net = prix de vente moins frais de cession justifiés − (prix d'achat + frais d'acquisition, 15 % forfaitaires sauf justification supérieure, + investissements + intérêts du crédit) × coefficient de réévaluation (article 65).
- Exonérations (article 63) : cessions de l'année ≤ 140 000 DH ; habitation principale occupée depuis 5 ans au moins, avec 3 % sur la part du prix au-delà de 4 000 000 DH ; certaines donations familiales.
- Simulez votre montant avec le calculateur de TPI ; détails dans le guide de la taxe sur les profits immobiliers.
Qui paie quoi lors de la vente ?
| Qui | Montant | Texte |
|---|---|---|
| Vendeur | TPI : 20 % du profit, minimum 3 % du prix | CGI, articles 73 et 144 |
| Acheteur | Droits d'enregistrement : 4 % (locaux construits), 5 % (terrain nu), 3 % (première vente d'un logement social), sous 30 jours | CGI, articles 128 et 133 |
| Acheteur | Droits de conservation foncière : 1,5 % du prix + 100 DH, minimum 500 DH | Décret 2-16-375 |
| Selon l'accord | Honoraires du notaire ou des adoul, commission d'agence : non fixés par ces textes | — |
Frais de l'acheteur en détail : droits d'enregistrement et de conservation et calcul des frais d'achat.
Et après la vente ?
- Le changement de propriétaire se déclare pour la taxe d'habitation et la taxe de services communaux avant le 31 janvier suivant (loi 47-06) : voir taxe d'habitation et de services communaux.
- Après l'inscription, l'acheteur obtient un certificat de propriété à son nom, et le propriétaire peut suivre les formalités sur son titre avec le service Mohafadati.
Liens utiles
Le titre foncier au Maroc • Certificat de propriété • Taxe sur les profits immobiliers • Calcul TPI • Impôts des MRE
L'essentiel à retenir
- Acte officiel obligatoire depuis juillet 2026
- TPI : 20 %, minimum 3 %
- Déclaration sous 30 jours
- Inscription sous 3 mois
