Taxe sur les profits immobiliers au Maroc : calcul, exonérations, déclaration

Mis à jour le 28/09/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

La taxe sur les profits immobiliers au Maroc est de 20 % du profit net (prix de vente moins prix d'achat réévalué et frais), avec un minimum de 3 % du prix de cession. Sont exonérées la vente de l'habitation principale après 5 ans (3 % dus au-delà de 4 millions de DH) et les cessions annuelles n'excédant pas 140 000 DH. Déclaration et paiement en ligne dans les 30 jours.

Quand s'applique-t-elle ?

L'IR au titre des profits fonciers frappe le profit réalisé lors de la vente d'un immeuble situé au Maroc ou d'un droit réel immobilier, ainsi que lors d'une expropriation, d'un échange, d'un partage avec soulte, d'une cession à titre gratuit ou de la cession de parts de sociétés immobilières (article 61-II du CGI).

Calcul du profit

• Profit net = prix de cession diminué des frais de cession (courtage, annonces, actes) − prix d'acquisition augmenté des frais d'acquisition (article 65).
• Les frais d'acquisition (enregistrement, conservation foncière, actes, courtage) sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf justification d'un montant supérieur.
• S'ajoutent les dépenses d'investissement justifiées (construction, agrandissement, rénovation) et les intérêts du crédit ou la marge Mourabaha / Ijara.
• Le prix d'acquisition est réévalué par un coefficient fixé par l'administration selon l'année d'achat, sur la base de l'indice du coût de la vie.
• En cas d'héritage : prix d'acquisition = valeur vénale au jour du décès inscrite à l'inventaire ou déclarée.

Taux et minimum

• Taux : 20 % du profit net (article 73-II-F-6°).
• Minimum : 3 % du prix de cession, même en l'absence de profit (article 144-II).
• En cas de taxation d'office sans données, la base est le prix de cession diminué de 20 %.

Exonérations (article 63)

• Cessions de l'année dont la valeur totale n'excède pas 140 000 DH.
• Cession de l'habitation principale occupée depuis au moins 5 ans (une fois par période de 5 ans, avec un délai d'un an après la vacance), terrain compris dans la limite de 5 fois la superficie couverte ; mais au-delà de 4 000 000 DH de prix, un minimum de 3 % est dû sur la fraction supérieure. Est habitation principale le logement que les MRE conservent au Maroc ou occupé gratuitement par leur conjoint, ascendants ou descendants.
• Cession d'un logement social occupé à titre d'habitation principale depuis au moins 4 ans.
• Cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs, et entre kafil et enfant pris en charge.
• Cession de droits indivis de terres agricoles hors périmètre urbain entre cohéritiers.

Déclaration et paiement sous 30 jours

La cession se déclare par voie électronique dans les 30 jours et l'impôt se paie en même temps (articles 83 et 173, guide de la DGI). Avant la vente, on peut demander un avis préalable dans les 30 jours du compromis, avec les pièces (compromis, acte d'acquisition ou d'hérédité, CNIE, justificatifs de frais, d'investissements et de crédit) ; réponse sous 60 jours, valable 6 mois, et dispense de contrôle si l'on déclare sur cette base. Sinon, il faut verser à titre provisoire la différence entre l'impôt déclaré et 5 % du prix de cession, sauf opérations exonérées. Chaque co-indivisaire déclare sa part.

Prix de référence et redressement

Si le prix déclaré paraît inférieur à la valeur vénale, l'administration peut le rectifier dans les 90 jours suivant la déclaration (article 224). Elle s'appuie sur le référentiel des prix établi avec l'ANCFCC : le site ancfcc.gov.ma affiche un bloc « Référentiel commun des prix », mais le lien de consultation était désactivé le 28 septembre 2026 ; renseignez-vous auprès de la DGI ou de votre notaire.

Liens et avertissement

Frais d'achat repris dans le calcul : droits d'enregistrement et de conservation ; MRE : impôts des MRE ; vendre à distance : procuration immobilière. Page informative ; la référence reste le CGI et la DGI.