Calcul de la taxe sur le profit immobilier (TPI)

Comment est-ce calculé ? Sur quel texte ?

1. Prix de cession net = prix de vente moins les frais de cession justifiés : annonces, courtage, actes et indemnités d'éviction (article 65-I).
2. Prix d'acquisition augmenté = prix d'achat + frais d'acquisition + dépenses d'investissement (équipement du terrain, construction, agrandissement, rénovation) + intérêts ou marge Mourabaha / Ijara payés aux organismes habilités (article 65-II). Les frais d'acquisition (enregistrement, timbre, conservation foncière, courtage, actes) sont évalués forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition, sauf justification d'un montant supérieur. En cas d'héritage : valeur vénale au jour du décès.
3. Ce prix augmenté est multiplié par le coefficient de réévaluation de l'année d'acquisition, calculé par l'administration sur la base de l'indice national du coût de la vie (3 % par an avant 1946). La table des coefficients ne figure pas dans le CGI : saisissez le coefficient en vigueur le jour de la vente (laissez 1 si vous ne le connaissez pas : l'impôt affiché sera alors égal ou supérieur).
4. Profit net = (1) − (2) × coefficient. Impôt = 20 % du profit (article 73-II-F-6°), sans pouvoir être inférieur à 3 % du prix de cession, même sans profit (article 144-II-1°).
5. Exonérations (article 63) : cessions de l'année civile ≤ 140 000 DH au total ; habitation principale occupée depuis 5 ans au moins (une fois par période de 5 ans, délai d'un an après la vacance, terrain dans la limite de 5 fois la surface couverte), avec un minimum de 3 % sur la fraction du prix au-delà de 4 000 000 DH (article 144-II-2°) ; logement social occupé en habitation principale depuis 4 ans au moins ; cessions à titre gratuit entre ascendants et descendants, époux, frères et sœurs.

Source : Code général des impôts 2026 sur tax.gov.ma — articles 61-II, 63, 65, 73-II-F-6° et 144-II. Consultés le 16 octobre 2026. Déclaration en ligne sous 30 jours et avis préalable : voir notre guide de la taxe sur les profits immobiliers.

Questions fréquentes

Comment calculer la TPI au Maroc ?

Profit net = prix de vente moins frais de cession, moins le prix d'achat augmenté de 15 % de frais d'acquisition (ou du montant justifié s'il est supérieur), des investissements et des intérêts du crédit, le tout multiplié par le coefficient de réévaluation. La TPI est de 20 % de ce profit, avec un minimum de 3 % du prix de cession.

Paie-t-on la TPI quand on vend sans plus-value ?

Oui, sauf opération exonérée : l'article 144-II du CGI impose un minimum d'imposition d'au moins 3 % du prix de cession, même en l'absence de profit.

Quand la vente de la résidence principale est-elle exonérée ?

Si le logement est votre habitation principale depuis au moins 5 ans au jour de la vente, une fois par période de 5 ans, avec un délai d'un an après la vacance. Au-delà de 4 000 000 DH de prix, 3 % restent dus sur la fraction supérieure.

Qu'est-ce que l'exonération de 140 000 DH ?

Le profit est exonéré si la valeur totale des immeubles que vous cédez dans l'année civile n'excède pas 140 000 DH (article 63-II-A du CGI).

Quel prix d'acquisition pour un bien hérité ?

La valeur vénale de l'immeuble au jour du décès, inscrite sur l'inventaire dressé par les héritiers ou, à défaut, déclarée par le contribuable, sous réserve de rectification par l'administration (article 65-II).