Contrat de bail Maroc (loi 67-12) : caution, loyer, expulsion

Mis à jour le 05/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

Le bail d'habitation au Maroc relève de la loi 67-12 : contrat écrit à date certaine avec état des lieux, caution limitée à deux mois de loyer et restituée sous un mois, hausse de 8 % maximum pour l'habitation tous les trois ans à défaut d'accord, et reprise pour besoin personnel avec deux mois de congé et un an de loyer d'indemnité. En cas d'impayé, mise en demeure de 15 jours via le président du tribunal.

Que doit contenir un contrat de bail d'habitation ?

La loi 67-12 s'applique aux locaux à usage d'habitation ou professionnel, meublés ou non, loués pour plus de 30 jours (art. 1). Le bail est obligatoirement écrit et à date certaine et mentionne notamment (art. 3) :

• l'identité du bailleur et du locataire (et du mandataire ou représentant légal le cas échéant) ;
• la désignation du local, de ses dépendances, de sa destination et des équipements ;
• le montant du loyer et sa périodicité, les charges du locataire et le mode de paiement ;
• les obligations particulières de chaque partie.

Quel montant de caution et quand est-elle rendue ?

Le bailleur peut exiger une garantie couvrant loyers, charges impayées et dégâts, plafonnée à deux mois de loyer. Elle est restituée au plus tard un mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues justifiées ; les parties peuvent convenir de l'imputer aux derniers mois (art. 20). Le bailleur remet une quittance distinguant loyer et charges (art. 11).

Quand et de combien le loyer peut-il augmenter ?

• Aucune hausse ne peut être convenue moins de trois ans après la conclusion du bail ou la dernière révision (art. 32).
• À défaut d'accord, le taux est de 8 % pour l'habitation et 10 % pour l'usage professionnel (art. 33 et 34).
• Le nouveau loyer court de la demande en justice, ou de la réception de la mise en demeure si l'action est introduite dans les trois mois (art. 37).
• Le locataire peut demander une réduction si des circonstances affectent l'usage du local (art. 36).

Qui paie les réparations ?

Le bailleur entretient le local et fait les réparations nécessaires ; s'il ne les fait pas dans le mois suivant la notification, le locataire peut obtenir du président du tribunal de première instance l'autorisation de les faire et de les déduire du loyer (art. 10). Les menues réparations dues à l'usage normal (serrures, peinture, robinets…) sont à la charge du locataire sauf clause contraire (art. 19). Aucune transformation sans accord écrit (art. 15). Si des travaux du bailleur privent le locataire du logement plus de 3 jours, il peut résilier ou demander une réduction (art. 17).

Que se passe-t-il en cas de loyers impayés ?

1. Le bailleur demande au président du tribunal de première instance l'autorisation d'adresser une mise en demeure de payer (art. 23), qui laisse au moins 15 jours au locataire (art. 25).
2. À défaut de paiement, le président valide la mise en demeure et ordonne le paiement dans les 48 heures de l'enregistrement de la demande (art. 27).
3. Le bailleur peut demander la résiliation et l'expulsion sans congé si le locataire n'a pas payé malgré la mise en demeure, a changé l'usage du local, l'a transformé sans accord ou l'a négligé (art. 56).

Quand le propriétaire peut-il reprendre le logement ?

• Il doit notifier un congé motivé par un motif sérieux : reprise pour lui-même, son conjoint, ses ascendants ou descendants directs au premier degré ou l'enfant recueilli (kafala), démolition, reconstruction ou travaux nécessaires, ou retards de paiement (art. 45), avec un délai d'au moins deux mois (art. 46).
• Pour la reprise personnelle, il doit être propriétaire depuis au moins 18 mois et le bénéficiaire ne doit pas posséder un logement suffisant, sauf offre d'un logement équivalent (art. 49).
• Si le congé est validé, le bailleur verse un an de loyer plus les frais de déménagement (art. 51) ; si le motif s'avère faux, le locataire a droit à au moins un an de loyer (art. 52).

Le locataire peut-il partir ou céder son bail ?

La loi 67-12 ne contient pas d'article fixant le préavis du locataire qui veut quitter le logement : il est conseillé de le prévoir dans le bail. La sous-location ou la cession est interdite sans accord écrit à date certaine du bailleur ; l'occupation par un tiers plus de 3 mois vaut sous-location (art. 39). Au décès du locataire, le bail continue au profit du conjoint et des ascendants ou descendants directs qui vivaient avec lui (art. 53) ; en cas de divorce, il peut continuer au profit de la mère gardienne (art. 54). Le locataire qui se maintient après la fin du bail doit une indemnité d'au moins le double du loyer (art. 13).

Quel tribunal saisir ?

Le tribunal de première instance du lieu du logement est compétent (art. 71) ; les délais sont des délais francs. Pour un local commercial, une autre loi s'applique : voir bail commercial et gérance libre ; le bailleur doit déclarer ses revenus : l'impôt sur les loyers. Cette page est informative ; en cas de litige, consultez un avocat ou le greffe du tribunal.