Loyers impayés et expulsion du locataire au Maroc (loi 67-12)

Mis à jour le 12/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

En cas de loyers impayés, le bailleur demande au président du tribunal de première instance l'autorisation d'adresser une mise en demeure laissant au moins 15 jours au locataire (art. 23 et 25 de la loi 67-12) ; à défaut de paiement, le président ordonne le paiement sous 48 heures. Si l'impayé persiste malgré la mise en demeure, le bailleur peut demander la résiliation et l'expulsion sans congé (art. 56), avec exécution provisoire si l'ordonnance n'a pas été exécutée.

Que prévoit la loi 67-12 en cas de loyers impayés ?

Le locataire doit payer le loyer au terme fixé par le bail, avec les charges qui lui incombent (art. 12). En cas d'impayé, la loi 67-12 offre au bailleur deux voies : la procédure rapide de paiement devant le président du tribunal de première instance (art. 22 à 30) et l'action en résiliation et expulsion devant le tribunal (art. 56). Elle s'applique aux locaux à usage d'habitation ou professionnel. Page informative ; pour un litige, consultez un avocat ou le bureau d'assistance sociale du tribunal.

Comment réclamer les loyers impayés ?

1. Condition : une relation locative prouvée par un écrit à date certaine ou un jugement définitif fixant le loyer (art. 22), sans quoi la demande est irrecevable (art. 23).
2. Autorisation : le bailleur demande au président du tribunal de première instance l'autorisation d'adresser une mise en demeure de payer (art. 23).
3. Mentions obligatoires sous peine d'irrecevabilité : noms des parties, adresse du bailleur, adresse du local, montant du loyer et des charges, période due, total dû (art. 24).
4. Délai : au moins 15 jours à compter de la notification ; paiement au bailleur contre reçu, sur son compte bancaire, à la caisse du tribunal ou par tout moyen prouvant le paiement (art. 25).
5. Validation : à défaut de paiement total ou partiel, le président rend une ordonnance validant la mise en demeure et ordonnant le paiement dans les 48 heures de l'enregistrement de la demande, exécutoire sur minute (art. 26 et 27).

Quand le locataire peut-il être expulsé pour impayés ?

Le bailleur peut demander au tribunal la résiliation du bail et l'expulsion du locataire et de tout occupant de son chef sans congé préalable si le loyer échu n'est pas payé malgré la mise en demeure (art. 56), ainsi qu'en cas d'usage non conforme, de transformation sans accord ou de négligence causant un préjudice important. Le jugement d'expulsion est assorti de l'exécution provisoire si le locataire n'a pas exécuté l'ordonnance validant la mise en demeure (art. 56).

Quelle différence avec le congé pour retards de paiement ?

Les « retards de paiement » sont l'un des motifs sérieux permettant au bailleur de mettre fin au bail par un congé (art. 45). Le congé doit mentionner, à peine de nullité, ses motifs, viser la totalité du local et ses dépendances et laisser au moins deux mois à compter de sa réception ; il est notifié selon les articles 37, 38 et 39 du Code de procédure civile (art. 46). Si le locataire reste après ce délai, le bailleur demande la validation du congé et l'expulsion (art. 47). Nouvelle procédure civile : loi 58-25.

Quels sont les droits du locataire ?

• Le rejet de la demande de validation n'est susceptible d'aucun recours et n'a pas autorité de chose jugée ; le bailleur garde les voies de droit commun (art. 28 et 29).
• Si la demande est acceptée, le locataire peut saisir le tribunal de première instance, qui peut exceptionnellement suspendre l'exécution sur demande distincte motivée (art. 29).
• Si le bailleur, déjà payé, poursuit la procédure de mauvaise foi, le locataire peut obtenir de deux à six mois de loyer de dommages (art. 30).
• Après résiliation, le locataire qui se maintient doit une indemnité fixée par le tribunal d'au moins le double du loyer et devient occupant sans titre (art. 13).

Quels documents réunir en tant que bailleur ?

• Le bail écrit à date certaine ou un jugement définitif fixant le loyer : voir le bail d'habitation selon la loi 67-12.
• Le décompte des mois impayés, des montants et des charges.
• Les quittances antérieures : générateur de quittance de loyer.
• Le procès-verbal de notification de la mise en demeure (joint à la demande de validation, art. 27).