Bail commercial (loi 49-16) et gérance libre au Maroc

Mis à jour le 04/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

La gérance libre est la location d'un fonds de commerce à un gérant qui l'exploite à ses risques et devient commerçant ; elle est publiée dans les 15 jours et le propriétaire reste solidaire des dettes d'exploitation jusqu'à 6 mois après la publication. Le bail commercial (loi 49-16) donne au locataire, après deux ans, un droit au renouvellement et une indemnité d'éviction calculée sur quatre ans de déclarations fiscales, sauf cas de l'article 8.

Qu'est-ce que la gérance libre d'un fonds de commerce ?

Selon l'article 152 du Code de commerce, c'est tout contrat par lequel le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds de commerce en concède la location, en tout ou partie, à un gérant qui l'exploite à ses risques et périls. Règles essentielles (articles 153 à 158) :

• le gérant libre a la qualité de commerçant et en supporte les obligations (inscription au registre du commerce) ;
• un extrait du contrat est publié dans les 15 jours au Bulletin officiel et dans un journal d'annonces légales, de même que sa fin ;
• le bailleur doit se faire radier du registre du commerce ou modifier son inscription en mentionnant la mise en gérance ;
• le gérant indique sur tous ses documents son numéro au registre du commerce et sa qualité de gérant libre, sous peine d'une amende de 2 000 à 10 000 DH.

Quels risques pour le propriétaire du fonds ?

• le bailleur est solidairement responsable avec le gérant des dettes contractées pour l'exploitation, jusqu'à la publication et pendant les 6 mois qui la suivent (article 155) ;
• si la mise en gérance met en péril ses créanciers, le tribunal peut déclarer immédiatement exigibles les dettes du bailleur liées à l'exploitation, sur demande formée dans les 3 mois de la publication (article 152) ;
• la fin de la gérance rend immédiatement exigibles les dettes d'exploitation contractées par le gérant (article 157) ;
• le contrat non conforme est nul, mais les parties ne peuvent opposer cette nullité aux tiers (article 158).

Quels locaux sont protégés par la loi 49-16 ?

La loi 49-16 s'applique aux baux d'immeubles ou de locaux où est exploité un fonds de commerce appartenant à un commerçant, un artisan ou un industriel, à leurs annexes, aux terrains nus bâtis avec l'accord écrit du propriétaire, ainsi qu'aux locaux d'enseignement privé, coopératives, cliniques, pharmacies et laboratoires (article 1er). Elle ne s'applique pas notamment au domaine public, aux Habous, aux locaux des centres commerciaux, au bail emphytéotique et au crédit-bail immobilier (article 2). Le bail est conclu par écrit à date certaine, avec un état des lieux à la remise du local (article 3).

Quand le locataire a-t-il droit au renouvellement et à une indemnité ?

Le locataire bénéficie du droit au renouvellement s'il justifie d'une jouissance continue d'au moins deux ans, ou sans condition de durée s'il a versé un pas-de-porte constaté par écrit (article 4). En cas d'éviction, il a droit à une indemnité comprenant la valeur du fonds déterminée à partir des déclarations fiscales des quatre dernières années, les améliorations, les éléments du fonds perdus et les frais de déménagement, sans être inférieure au pas-de-porte versé (article 7). Le loyer est fixé librement ; sa révision relève de la loi 07-03 (article 5).

Dans quels cas l'éviction se fait-elle sans indemnité ?

Aucune indemnité n'est due (article 8) lorsque :

• le locataire n'a pas payé dans les 15 jours de la mise en demeure et doit au moins 3 mois de loyer ;
• il a modifié le local au détriment de l'immeuble ou changé d'activité sans accord, sans remise en état dans le délai (3 mois maximum) ;
• le local menace ruine (sauf manquement du bailleur à l'entretien) ou a péri par le fait du locataire ou par force majeure ;
• il a sous-loué contrairement au bail ;
• le fonds a perdu sa clientèle après une fermeture d'au moins deux ans.

Comment le bailleur reprend-il le local pour usage personnel ou démolition ?

• Mise en demeure (article 26) : motivée, avec un délai de 15 jours (impayés, ruine) ou de 3 mois (usage personnel, démolition, extension, surélévation, manquement grave). Elle est notifiée par commissaire judiciaire ou selon la procédure civile (article 34) ; l'action en validation se prescrit 6 mois après l'expiration du délai ;
• la reprise pour usage personnel n'est pas un cas d'exonération de l'article 8 : l'indemnité complète de l'article 7 reste due ; le locataire peut la demander pendant l'instance ou dans les 6 mois de la notification du jugement définitif (article 27), et le bailleur doit la consigner dans les 3 mois, faute de quoi il est réputé renoncer (article 28) ;
• démolition-reconstruction (articles 9 à 11) : propriété d'au moins un an, indemnité provisoire de 3 ans de loyer avec droit de retour, travaux commencés sous 2 mois, remise du local sous 3 ans ;
• logement annexe (article 19) : indemnité de 3 ans de loyer ; le bénéficiaire doit l'occuper dans les 6 mois et pendant au moins 3 ans.

Peut-on céder le droit au bail ou sous-louer ?

La cession du droit au bail, avec le fonds ou séparément, se fait sans l'accord du bailleur, nonobstant toute clause contraire, à condition de l'en notifier ; elle est établie par acte authentique ou sous seing privé à date certaine, et le bailleur peut exercer un droit de préférence dans les 30 jours de la notification (article 25). La sous-location est permise sauf clause contraire, locataire principal et sous-locataire restant solidaires (article 24). Si le bail contient une clause résolutoire, après 3 mois d'impayés et une mise en demeure restée sans effet 15 jours, le bailleur peut faire constater la résiliation en référé (article 33). Page informative : consultez un avocat.