Compromis de vente et achat sur plan (VEFA) au Maroc

Mis à jour le 04/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

Depuis la loi 041-25 (BO du 16 juillet 2026), la promesse de vente immobilière doit être établie par acte authentique, sous peine de nullité. Pour un achat sur plan (VEFA) : contrat de réservation facultatif (5 %, rétractation d'un mois), puis contrat préliminaire authentique après le permis de construire, avec garantie d'achèvement ou de remboursement, paiements selon l'avancement et 20 % au contrat définitif après le permis d'habiter.

La promesse de vente immobilière doit-elle être notariée ?

Oui. Selon l'article 4 du Code des droits réels (loi 39-08) modifié par la loi 041-25 (BO n° 7526 du 16 juillet 2026), doivent être établis par acte authentique, sous peine de nullité, tous les actes de transfert de propriété immobilière ou de constitution, transfert ou modification de droits réels, la promesse de vente immobilière ainsi que les procurations s'y rapportant, sauf disposition spéciale contraire. Il en va de même pour les lots en copropriété (article 12 de la loi 18-00). Un « compromis » sous seing privé expose donc à la nullité. Vérifiez le professionnel via notre page de vérification.

Qu'est-ce que la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA) ?

C'est toute convention par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé et à en transférer la propriété à l'acquéreur moyennant un prix payé au fur et à mesure de l'avancement des travaux (article 618-1 du DOC, loi 44-00 modifiée par la loi 107-12). Le régime s'impose, sous peine de nullité, aux immeubles à usage d'habitation, professionnel, commercial, industriel ou artisanal (article 618-2). Étapes : contrat de réservation (facultatif) → contrat préliminaire → contrat définitif.

Qu'est-ce que le contrat de réservation et peut-on se rétracter ?

Selon les articles 618-3 bis 2 et 618-3 bis 3 :

• il est établi par acte authentique ou sous seing privé à date certaine et n'est valable qu'après l'obtention du permis de construire ;
• l'acquéreur peut se rétracter dans un délai d'un mois ; le vendeur rembourse l'intégralité sous 7 jours ;
• sa validité est de 6 mois maximum, non renouvelable, et débouche sur le contrat préliminaire ou sur le remboursement ;
• les sommes sont déposées sur un compte bancaire spécial, indisponible et insaisissable jusqu'à la fin du délai de rétractation, contre récépissé.

Que doit contenir le contrat préliminaire ?

Le contrat préliminaire est établi par acte authentique, sous peine de nullité (article 618-3) et seulement après le permis de construire (article 618-5). Il mentionne notamment (article 618-3 bis) : identité des parties, domicile élu, numéro du titre foncier avec droits et charges, date et numéro du permis de construire, situation, description et superficie approximative, prix au m² et modalités de paiement (ou prix global en logement social), délai de livraison et références de la garantie de remboursement, d'achèvement ou d'assurance. Le vendeur dépose chez le rédacteur les plans « non modifiables », le cahier des charges et la garantie. Après le contrat préliminaire, le vendeur fournit une garantie d'achèvement ou de remboursement, et le rédacteur ne débloque les avances qu'après l'avoir reçue (article 618-9).

Comment le prix est-il échelonné ?

Plafonds de paiement selon l'avancement (article 618-6) :

• 5 % au contrat de réservation ;
• 5 % au contrat préliminaire, ou 10 % sans contrat de réservation ;
• 10 % au démarrage des travaux ;
• 60 % en trois tranches : fondations au niveau du rez-de-chaussée, gros œuvre, puis finitions et permis d'habiter ou certificat de conformité ;
• 20 % au contrat définitif et à la remise des clés.

Et en cas de retard du promoteur ou de résiliation ?

• le vendeur peut bénéficier d'un délai supplémentaire de 6 mois maximum, en informant l'acquéreur un mois avant l'échéance initiale (article 618-7) ;
• indemnité de retard : 1 % par mois de la somme concernée, plafonnée à 10 % par an, due par le vendeur en retard de livraison comme par l'acquéreur en retard de paiement, applicable un mois après mise en demeure (article 618-12) ;
• en cas de résiliation du contrat de réservation ou préliminaire, la partie lésée a droit à 15 % des sommes versées jusqu'au gros œuvre, et 20 % jusqu'aux finitions et au permis d'habiter (article 618-14) ;
• si le vendeur dépasse le délai de livraison, l'acquéreur peut résilier sans indemnité à sa charge et perçoit 20 % des sommes versées ; aucune indemnité n'est due par l'acquéreur qui résilie dans les 30 jours du contrat de réservation.

Quand signer l'acte définitif et devenir propriétaire ?

Le bien n'est réputé achevé qu'après le permis d'habiter ou le certificat de conformité (article 618-15 ; voir permis d'habiter). Le vendeur doit en informer l'acquéreur dans les 60 jours (article 618-18). Le contrat définitif est établi par acte authentique après l'attestation d'achèvement de l'architecte, l'éclatement des titres fonciers et le paiement du solde (article 618-16). Si une partie refuse de conclure dans les 60 jours de la notification, l'autre peut résilier avec indemnité ou saisir le tribunal pour parfaire la vente (article 618-19). Pour un bien titré, la propriété est transférée à l'inscription du contrat sur le titre foncier (article 618-20 ; voir l'immatriculation foncière).

Combien coûte la rédaction des contrats VEFA ?

Le décret 2-04-143 (cité dans la version consolidée du DOC, maintenu jusqu'à son remplacement malgré l'abrogation de l'article 618-17 par la loi 041-25) fixe : 500 DH pour le contrat préliminaire ; pour le contrat définitif : 600 DH si le prix est inférieur à 120 000 DH, 1 000 DH de 120 001 à 200 000 DH, 2 500 DH de 200 001 à 500 000 DH et 0,50 % du prix au-delà de 500 000 DH. S'y ajoutent les droits d'enregistrement et de conservation foncière. Aide au logement : daamsakane.ma. Page informative : consultez un notaire.