Servitude de passage, usufruit et oumra au Maroc (loi 39.08)

Mis à jour le 13/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

Dans le Code des droits réels (loi 39.08), la servitude est une charge sur un immeuble au profit d'un autre ; le propriétaire enclavé peut obtenir un passage chez son voisin contre une indemnité adéquate (art. 64). L'usufruit permet d'utiliser et d'exploiter l'immeuble d'autrui et prend fin au décès de l'usufruitier (art. 79). La oumra confère gratuitement la jouissance d'un immeuble à vie ou pour une durée fixée, par acte authentique à peine de nullité (art. 105 et 106).

De quels droits s'agit-il ?

L'article 9 du Code des droits réels (loi 39.08) range parmi les droits réels principaux : la propriété, les servitudes et charges foncières, l'usufruit, le droit viager (oumra), l'usage, la superficie, le bail emphytéotique, le habous, la zina, le droit de hawa et de surélévation. Ce sont des droits sur l'immeuble, qui le suivent quel qu'en soit le propriétaire, et non de simples obligations personnelles.

Qu'est-ce qu'une servitude et comment naît-elle ?

La servitude est une charge imposée à un immeuble pour l'usage ou l'utilité d'un immeuble appartenant à une autre personne (art. 37). Elle découle de la situation naturelle des lieux, de la loi ou de la convention des propriétaires (art. 38) ; l'acte doit préciser son étendue et ses modalités (art. 41).

• Elle s'exerce en causant au fonds servant le moindre préjudice (art. 44).
• Les ouvrages nécessaires sont à la charge du propriétaire du fonds dominant, sauf convention contraire (art. 46).
• Le propriétaire du fonds servant ne peut diminuer la servitude, mais peut proposer un emplacement aussi commode si le premier lui devient trop onéreux (art. 47).

Quand puis-je obtenir un droit de passage chez mon voisin ?

Selon l'article 64, le propriétaire dont le fonds est enclavé, sans issue ou avec une issue insuffisante sur la voie publique, peut obtenir un passage sur le fonds voisin, moyennant une indemnité adéquate, à l'endroit le moins dommageable. Si l'enclave résulte d'un partage, le passage se demande d'abord sur les parcelles partagées (art. 65). La voie privée commune est indivise entre ceux qui y ont droit de passage : elle ne se partage pas, aucun ne peut y faire d'ouvrage sans l'accord des autres et les frais d'entretien se répartissent selon les parts (art. 32 à 36). En cas de litige : tribunal de première instance ; voir le nouveau code de procédure civile.

Quelles autres servitudes entre voisins ?

• Droit d'eau (chirb) (art. 50 à 55) : tour d'eau pour irriguer, transmis obligatoirement avec la terre.
• Droit d'aqueduc (art. 56 à 59) : faire passer l'eau d'irrigation sur le fonds d'autrui contre une indemnité payée d'avance.
• Écoulement et évacuation des eaux (art. 60 à 63) : le fonds inférieur reçoit l'écoulement naturel ; l'évacuation des eaux excédentaires sur le fonds d'autrui se fait contre indemnité payée d'avance.
• Vues (art. 66 à 68) : pas de vue ni de balcon face au fonds voisin à moins de deux mètres, ou d'un mètre pour une vue oblique, sauf sur la voie publique.

Quand une servitude s'éteint-elle ?

Selon l'article 69 : à l'expiration de son terme, par renonciation de son titulaire, par la réunion des deux fonds dans la même main, lorsque l'un des fonds ne permet plus son exercice, par la destruction totale de l'un des fonds ou lorsque son objet a disparu.

Qu'est-ce que l'usufruit et la nue-propriété ?

L'usufruit donne à l'usufruitier le droit d'utiliser et d'exploiter l'immeuble d'autrui ; il prend fin nécessairement à son décès (art. 79). Le propriétaire garde la nue-propriété, l'usufruitier perçoit les fruits.

• Il naît de la volonté des parties ou de la loi et peut être assorti d'un terme ou d'une condition (art. 80).
• L'usufruitier peut jouir lui-même, louer, hypothéquer ou céder son droit (art. 86).
• Il supporte les charges périodiques comme les impôts et les frais d'entretien (art. 95).
• Il s'éteint par le décès, l'arrivée du terme, la destruction totale, la renonciation expresse ou la réunion des deux qualités (art. 99) ; l'usufruit accordé à une personne morale s'éteint au plus tard après quarante ans (art. 100).

Qu'est-ce que la oumra (droit viager) ?

La oumra confère, sans contrepartie, la jouissance d'un immeuble pendant toute la vie du bénéficiaire ou du donateur, ou pour une durée déterminée (art. 105). Exemple courant : un parent laisse son enfant habiter une maison sa vie durant.

• Elle se forme par l'offre et l'acceptation et doit, à peine de nullité, être établie par acte authentique ; la prise de possession n'est pas exigée (art. 106).
• Le bénéficiaire habite lui-même l'immeuble ou en perçoit les revenus ; le droit ne se transmet qu'au donateur ou à son héritier (art. 107).
• Il supporte l'entretien et les charges ordinaires (art. 108).

Comment protéger ces droits ?

L'article 4 du Code (version arabe consolidée de 2026, la traduction française publiée sur Adala étant antérieure) exige, à peine de nullité, un acte authentique pour constituer, transférer, modifier ou éteindre un droit réel. Pour un immeuble immatriculé, tout droit réel n'existe à l'égard des tiers que par son inscription au titre foncier (art. 66 du dahir sur l'immatriculation foncière). Voir le titre foncier et moulkia ou titre foncier. Page informative : en cas de litige, consultez un avocat ou le tribunal compétent.