Indivision au Maroc : vendre sa part, partage et chefâa

Mis à jour le 11/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

Nul n'est tenu de rester dans l'indivision : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, et l'action est imprescriptible. Vous pouvez vendre votre seule part sans l'accord des autres, mais ils peuvent la reprendre par chefâa dans les 30 jours de la notification, ou dans l'année sans notification. Si le partage en nature est impossible, le tribunal ordonne la vente aux enchères.

Peut-on obliger un héritier à rester dans l'indivision ?

Non. Selon l'article 978 du DOC, nul n'est tenu de rester dans l'indivision : chaque copropriétaire peut toujours demander le partage, et toute clause contraire est sans effet. On peut seulement convenir de ne pas le demander pendant un délai déterminé, le tribunal pouvant malgré tout l'ordonner pour juste motif (article 979). L'action en partage est imprescriptible (article 981).
L'indivision prend fin par la perte de la chose, la cession des parts à l'un des indivisaires ou le partage (article 977). Les décisions de la majorité des trois quarts lient la minorité pour l'administration et la jouissance seulement (article 971), pas pour les actes de disposition (article 972).

Puis-je vendre ma part sans l'accord des autres ?

Oui, votre part uniquement. Chaque indivisaire peut vendre, hypothéquer ou céder sa quote-part (article 973 du DOC). Vendre le bien entier exige l'accord de tous, car la majorité ne lie pas la minorité pour les actes de disposition (article 972).
Attention : si vous vendez à un tiers, vos coïndivisaires peuvent reprendre la part par droit de préemption (chefâa) au même prix, frais compris. Pour un immeuble immatriculé, la vente exige un acte authentique (article 4 du Code des droits réels) puis une inscription au titre foncier.

Qu'est-ce que la chefâa et quelles sont ses conditions ?

La chefâa permet au copropriétaire indivis de reprendre la part vendue par son coïndivisaire, contre le prix, les frais nécessaires du contrat et les dépenses nécessaires et utiles (article 292 du Code des droits réels). Le préempteur doit (article 293) :

• être copropriétaire au moment de la vente, depuis une date antérieure à l'acquisition de l'acheteur ;
• posséder sa part de façon légale ou effective ;
• faire face à un acheteur qui a acquis à titre onéreux.

Quels sont les délais de la chefâa ?

• 30 jours francs à compter de la réception personnelle d'une copie de l'acte d'achat, notifiée par l'acheteur après inscription ou dépôt de son droit (article 304).
• Sans notification : un an à compter de l'inscription (bien immatriculé) ou du dépôt (bien en cours d'immatriculation).
• Bien non immatriculé : un an à compter de la connaissance de la vente, sinon quatre ans à compter du contrat.

Comment faire un partage amiable entre héritiers ?

Le partage est définitif (chacun reçoit sa part divise et l'indivision prend fin) ou provisionnel (mouhaya'a), limité à la jouissance, dans le temps ou dans l'espace (article 313). Il est amiable ou judiciaire et suppose un bien indivis, partageable et qui garde son utilité après division (article 314).
Le partage amiable n'est opposable qu'avec l'accord de tous les titulaires de droits réels sur l'immeuble (article 321). Il peut être annulé pour vice du consentement ou lésion d'au moins un tiers, dans un an (article 315).
Droits de conservation foncière (décret 2-16-375) : partage successoral inscrit dans les deux ans suivant le décès : 500 DH fixes par propriété ; au-delà, comme pour un partage ordinaire : 1,5 % de la valeur + 100 DH, minimum 500 DH (plus les opérations topographiques le cas échéant). Voir d'abord l'acte d'hérédité.

Comment engager une action en partage (sortie d'indivision) ?

1. L'action est dirigée contre tous les copropriétaires et fait l'objet d'une prénotation si le bien est immatriculé, valable jusqu'au jugement définitif (article 316). Tous les titulaires de droits réels doivent être mis en cause (article 320).
2. Le tribunal ordonne le partage en nature chaque fois qu'il est possible, sur la base de la plus petite part, par estimation et compensation, puis attribue les lots par tirage au sort, sur plan d'un ingénieur géomètre topographe (article 317).
3. Si le bien n'est pas partageable en nature, ou si le partage violerait la réglementation ou le déprécierait fortement, il ordonne la vente aux enchères publiques (article 318), après épuisement des voies de recours ordinaires et, le cas échéant, de la cassation (article 319).
4. Les frais du partage sont supportés par chacun selon sa part (article 332).