Autorisation de lotir et de morceler au Maroc : dossier, procédure

Mis à jour le 19/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

L'autorisation de lotir est requise pour diviser un terrain en lots destinés à la construction et les équiper ; le président de la commune la délivre après avis obligatoire de l'agence urbaine, et elle est périmée si les équipements ne sont pas réalisés en 3 ans. L'autorisation de morceler est requise pour toute vente ou partage divisant un terrain en lots non constructibles, ou toute vente en indivision donnant une part inférieure à 2 500 m² (à défaut de seuil dans le document d'urbanisme) ; elle se demande sur rokhas.ma via un géomètre-topographe, et sans elle notaires et adouls refusent l'acte.

Lotir, morceler, groupe d'habitations : quelle différence ?

• Lotissement : division d'un terrain en deux ou plusieurs lots destinés à la construction, avec réalisation de la voirie et des réseaux.
• Groupe d'habitations : équipement d'une assiette foncière et construction d'immeubles d'habitation ; il cumule les exigences du lotissement et celles de la construction.
• Morcellement (article 58 de la loi 25-90) : toute vente ou partage ayant pour objet ou pour effet de diviser une propriété en deux ou plusieurs lots non destinés à la construction ; ainsi que toute vente en indivision attribuant à un acquéreur des droits équivalant à une superficie inférieure à celle prévue pour les lots par les documents d'urbanisme ou, à défaut, à 2 500 m².

Quelles pièces pour une demande d'autorisation de lotir ?

Le terrain doit être immatriculé ou en cours d'immatriculation (délai d'opposition expiré sans opposition), avec des aménagements dans les zones couvertes par un plan de développement d'agglomération rurale. Pièces principales, dont l'absence rend le dossier irrecevable :

• une demande signée par le pétitionnaire, le concepteur ou un mandataire ;
• un certificat de propriété de l'ANCFCC et un plan de l'ANCFCC précisant les limites du terrain ;
• un plan topographique ;
• les documents de conception urbanistique du lotissement ;
• les documents techniques de voirie et des réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité ;
• le cahier des charges ;
• une copie du contrat conclu avec chacun des hommes de l'art.

Comment se déroule la procédure de lotissement ?

1. Dépôt au bureau d'ordre de la commune ou du guichet unique (ou sur rokhas.ma) ; si le terrain s'étend sur plusieurs communes, dépôt à la préfecture ou province et autorisation du ministre de l'Intérieur ou, par délégation, du wali ou du gouverneur.
2. Instruction en commission ; si des compléments sont demandés, le concepteur dispose d'un délai supplémentaire de cinq jours ouvrables au plus.
3. L'autorisation ne peut jamais être délivrée sans l'avis obligatoire de l'agence urbaine, que le président de la commune doit respecter.
4. Décision : octroi avec mention « ne varietur » sur les plans, refus motivé ou sursis à statuer.

Quels délais pour les travaux et les réceptions provisoire et définitive ?

• L'autorisation de lotir est périmée si les travaux d'équipement ne sont pas réalisés dans un délai de trois ans à compter de sa délivrance.
• À la fin des travaux, le lotisseur les déclare à la commune par lettre recommandée ou par dépôt contre récépissé.
• Réception provisoire dans les 45 jours suivant la déclaration, par une commission présidée par le représentant du conseil communal ; elle peut se faire par secteurs ou par tranches.
• Le procès-verbal de réception provisoire, assorti d'une attestation du président de la commune désignant les lots vendables ou louables, permet la passation des actes de vente, l'éclatement du titre foncier mère et la remise de la voirie et des réseaux au domaine public communal.
• Réception définitive après un an à compter de la réception provisoire ; à partir de son procès-verbal, le lotisseur n'est plus responsable de l'état des équipements.

Comment obtenir une autorisation de morcellement ?

Elle est exigible dans les communes urbaines, les centres délimités, leurs zones périphériques, les zones à vocation spécifique et tout territoire couvert par un document d'urbanisme approuvé. La demande se fait sur rokhas.ma par l'ingénieur géomètre-topographe. Elle est irrecevable si le terrain est situé en zone constructible selon le document d'urbanisme (la procédure est alors celle du lotissement). Pièces :

• une demande signée ; un certificat de propriété ; un plan de situation à l'échelle de 1/2000 ou 1/5000 ;
• un plan de l'ANCFCC si la propriété est immatriculée, et un plan de masse des bâtiments existants le cas échéant ;
• le plan du projet de morcellement (sauf vente en indivision) et une copie du contrat avec l'ingénieur géomètre-topographe.

Pourquoi le notaire ou l'adoul exige-t-il l'autorisation de morcellement ?

L'article 61 de la loi 25-90 impose aux adouls, notaires, conservateurs de la propriété foncière, receveurs de l'enregistrement et autorités de légalisation de refuser de dresser, recevoir, enregistrer ou légaliser tout acte de vente ou de partage concerné si n'est pas fournie soit l'autorisation de morcellement, soit une attestation du président de la commune certifiant que l'opération ne tombe pas sous le coup de la loi. L'autorisation de morceler a une validité pérenne. Pour le partage successoral et l'indivision : partage et chefaa ; moulkia ou titre foncier : cette page ; frais : enregistrement et conservation foncière.