Ventes aux enchères immobilières judiciaires au Maroc

Mis à jour le 19/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

Les ventes immobilières judiciaires sont annoncées au moins 15 jours avant l'enchère au tribunal de première instance et sur son site (article 559 de la loi 58.25). Consultez le cahier des charges au greffe, déposez votre offre auprès de l'agent d'exécution ou via la plateforme électronique : l'adjudication va à l'offre solvable la plus haute après trois minutes, prix payable sous 10 jours. Toute personne peut surenchérir d'un tiers dans les 10 jours.

Quand un bien immobilier est-il vendu aux enchères judiciaires ?

Selon le code de procédure civile (loi 58.25), la saisie exécutoire d'un immeuble n'intervient qu'en cas d'insuffisance des meubles, sauf dans trois cas (article 545) : créancier bénéficiaire d'une sûreté réelle (hypothèque), débiteur ne justifiant pas de meubles suffisants ou meubles invendus après trois enchères publiques, ou choix du débiteur. Le procès-verbal de saisie est inscrit au titre foncier et publié pendant 15 jours (article 549). Voir aussi exécution d'un jugement et saisies.

Où trouver les annonces de ventes immobilières judiciaires ?

Le juge de l'exécution fixe le jour, l'heure et le lieu de l'enchère dans les 15 jours suivant la fin des oppositions ; l'agent d'exécution annonce la vente (article 559) par affichage sur l'immeuble et dans les marchés voisins, au tableau d'affichage du tribunal de première instance, aux bureaux de l'autorité locale et des collectivités, par les moyens de publicité ordonnés par le juge et sur le site électronique du tribunal, au moins 15 jours avant l'enchère. Le portail du ministère de la Justice regroupe un service « ventes immobilières » par tribunal : voir notre guide du portail Mahakim.

Qu'est-ce que le cahier des charges et comment le consulter ?

L'agent d'exécution l'établit dans les 10 jours suivant la publicité (article 553) : titre exécutoire, procédure, désignation de l'immeuble, droits et charges, situation matérielle et juridique, mise à prix fixée par le juge sur rapport d'expert, photographies. Les intéressés ont 10 jours pour s'y opposer (article 556), le juge statue sous 3 jours sans recours (article 557). Le cahier devient définitif et peut être consulté par tout enchérisseur au greffe ou sur le site électronique du tribunal (article 558). La vente purge l'immeuble de toute charge ou dette antérieure (article 556).

Comment participer et enchérir ?

• Les offres sont reçues par l'agent d'exécution directement ou via une plateforme électronique jusqu'à la clôture du procès-verbal (article 560).
• On peut enchérir en personne ou par mandataire spécial, sans que le mandat serve à acquérir le bien pour le mandataire.
• L'adjudication est prononcée au dernier enchérisseur solvable ayant fait l'offre la plus élevée, ou présentant une caution solvable, après trois minutes (article 561).
• L'adjudicataire paie le prix au greffe dans les 10 jours, plus les frais d'exécution fixés par le juge et annoncés avant l'enchère.

Que se passe-t-il si le bien n'est pas vendu ?

La date ne peut être changée que par ordonnance du juge, pour motifs graves ou offres insuffisantes (une offre est suffisante si elle atteint la mise à prix), la nouvelle date ne dépassant pas 15 jours (article 562). À défaut de vente, le juge peut fixer une nouvelle mise à prix sur expertise ou la réduire d'office, la réduction ne devant pas dépasser trente pour cent ni être inférieure à dix pour cent du montant de la dernière expertise, selon les termes du texte.

Qu'est-ce que la surenchère du tiers ?

Dans les 10 jours suivant l'enchère, toute personne peut faire une offre dépassant le prix d'adjudication et les frais d'un tiers, en consignant dans le même délai le prix plus le tiers à la caisse du tribunal et en s'engageant par écrit à ne pas se rétracter. Une enchère définitive a lieu 15 jours après son annonce (article 563).

Que se passe-t-il après l'adjudication ?

• Le procès-verbal vaut titre pour réclamer le prix, titre de propriété de l'adjudicataire et titre exécutoire pour la remise du bien (article 564), remis après exécution des conditions.
• Si l'adjudicataire ne s'exécute pas dans les 10 jours de la mise en demeure, le bien est revendu à ses risques dans les 30 jours ; il doit la différence et le tiers consigné est confisqué (articles 566 à 568).
• Le saisi peut demander l'annulation du procès-verbal dans les 10 jours (article 569) ; la nullité de la saisie se soulève au plus tard trois jours avant l'enchère, et le demandeur débouté paie une amende de 10 000 DH (article 552).