Copropriété et syndic au Maroc (loi 18-00) : rôle, charges, AG

Mis à jour le 19/10/2026

Rédigé par l'équipe Wadifa Info

En copropriété (loi 18-00), un syndicat des copropriétaires naît de plein droit ; il est administré par une AG annuelle et un syndic désigné aux trois quarts des voix pour deux ans renouvelables. Chaque copropriétaire paie sa part des charges selon le budget voté ; en cas d'impayé, le syndic obtient une injonction de payer et peut faire inscrire une hypothèque forcée sur le lot ; les créances se prescrivent par 5 ans.

À quels immeubles s'applique la loi 18-00 ?

Elle s'applique aux immeubles bâtis divisés en appartements, étages ou locaux appartenant à plusieurs personnes, chacune détenant une partie privative et une quote-part des parties communes, ainsi qu'aux ensembles immobiliers (immeubles, villas, locaux), qu'ils soient immatriculés, en cours d'immatriculation ou non immatriculés (article 1er). Les parties communes comprennent le sol, le gros œuvre, la façade, les escaliers, ascenseurs, terrasses et équipements communs (article 4) et ne peuvent être partagées ou cédées séparément des parties privatives (article 7).

Qu'est-ce que le règlement de copropriété ?

Chaque immeuble en copropriété a un règlement de copropriété établi par le propriétaire initial ou les copropriétaires, dont chacun reçoit une copie ; à défaut, le règlement type fixé par le décret 2-17-354 s'applique (article 8). Il fixe la répartition des quotes-parts et des charges, les règles de l'assemblée générale et la désignation du syndic (article 9). Il est déposé à la conservation foncière pour un bien titré, et le vendeur doit en remettre copie à l'acquéreur, l'acte devant mentionner qu'il en a pris connaissance (article 11). Les actes de transfert en copropriété sont établis par acte authentique, sous peine de nullité (article 12 modifié par la loi 041-25).

Qu'est-ce que le syndicat et qui est le syndic ?

Le syndicat des copropriétaires naît de plein droit dès l'inscription de la première cession et a la personnalité morale ; chaque copropriétaire en est membre de droit (articles 13 et 14). Le syndic est le « mandataire du syndicat » :

• il est désigné avec son adjoint par l'assemblée générale à la majorité des trois quarts des voix ; il peut être un non-copropriétaire, personne physique ou société de gestion ; à défaut, le président du tribunal de première instance le désigne à la demande d'un ou plusieurs copropriétaires ;
• mandat de deux ans renouvelable, révocation à la même majorité, honoraires fixés par l'AG (article 19) ;
• missions : encaisser les contributions contre reçu, tenir la comptabilité, informer les copropriétaires au moins tous les 6 mois de la situation financière, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, délivrer le quitus en cas de vente et représenter le syndicat en justice (article 26) ;
• en fin de mandat, il remet documents et fonds au nouveau syndic dans les 15 jours (article 28).

Syndic bénévole ou syndic professionnel : quelle différence, quel rôle ?

• La loi 18-00 ne parle pas de « syndic bénévole » : l'AG désigne le syndic aux trois quarts des voix, et il peut être un copropriétaire ou un non-copropriétaire, personne physique ou société de gestion (article 19).
• Rémunération : c'est l'AG qui fixe les honoraires du syndic (article 19) ; le syndic « bénévole » est en pratique un copropriétaire qui accepte la mission sans honoraires ou avec des honoraires symboliques, par décision de l'AG.
• Le même rôle dans les deux cas (article 26) : encaisser les contributions contre reçu, tenir la comptabilité, informer les copropriétaires au moins tous les 6 mois de la situation financière, ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat, délivrer le quitus lors d'une vente et représenter le syndicat en justice.
• Durée et passation : deux ans renouvelables, révocation à la même majorité (article 19), remise des documents et des fonds au nouveau syndic dans les 15 jours (article 28).

Comment se tient l'assemblée générale et à quelle majorité ?

• l'AG ordinaire se réunit au moins une fois par an, dans les 30 jours suivant la fin de l'année (article 16 bis 2) ; un tiers des copropriétaires peut en demander la convocation et, faute de réponse, un seul copropriétaire peut la convoquer 8 jours après mise en demeure du syndic (article 16 bis 3) ;
• convocation 15 jours avant, avec l'ordre du jour et le rappel que les copropriétaires débiteurs ne sont pas admis (article 16 bis 4) ;
• quorum : la moitié des copropriétaires, sinon seconde réunion sous 30 jours avec les présents (article 18) ;
• majorité relative : entretien et sécurité, antennes collectives, espaces pour le sacrifice de l'Aïd, accessibilité, concierge (article 20) ;
• trois quarts : règlement, améliorations, désignation et révocation du syndic, budget, gros travaux, assurance commune (article 21) ;
• unanimité : construction ou surélévation, transformation de parties communes en privatives, démolition totale (article 22).

Comment les charges de copropriété sont-elles fixées ?

Chaque copropriétaire contribue aux charges de conservation, d'entretien et d'administration des parties communes et aux services collectifs selon leur utilité pour son lot (article 36). L'AG vote chaque année un budget prévisionnel et un fonds pour gros travaux ; la contribution est exigible le premier jour de chaque trimestre ou selon la périodicité fixée par l'AG (article 24), et un compte de réserve peut couvrir les dépenses imprévues (article 37 bis 1). La loi ne fixe aucun montant type de charges ni d'honoraires du syndic : l'AG les arrête. Le copropriétaire qui estime sa quote-part excessive peut en demander la révision en justice (article 38).

Que se passe-t-il en cas de charges impayées ?

• après une lettre recommandée restée sans effet plus de 30 jours, les autres contributions de l'année deviennent immédiatement exigibles (article 25) ;
• le syndic obtient une injonction de payer du président du tribunal de première instance, exécutoire par provision, sur production du PV d'AG, du relevé de compte, du certificat de propriété et de la preuve de la mise en demeure (article 25 bis), dans un délai maximal de 3 mois (article 36 bis) ;
• les créances du syndicat bénéficient d'une hypothèque forcée sur le lot, inscrite sur ordonnance du président 8 jours après notification (articles 40 et 40 bis 1), et d'un privilège sur les meubles et les loyers (article 41) ;
• en cas de vente du lot, l'acquéreur est solidaire du vendeur pour les dettes envers le syndicat (article 42) ;
• les créances du syndicat se prescrivent par 5 ans à compter de leur approbation par l'AG (article 43).