آخر تحديث:
لبيع عقار بالمغرب: تحقق من شهادة الملكية، ثم حرر الوعد وعقد البيع في محرر رسمي (إلزامي منذ يوليوز 2026)، وصرّح بالضريبة على الأرباح العقارية وأدها داخل 30 يوماً: 20% من الربح الصافي ولا تقل عن 3% من الثمن، مع إعفاء السكن الرئيسي بعد 5 سنوات. المشتري يؤدي واجبات التسجيل (4% غالباً) وواجبات المحافظة (1,5% + 100 درهم).
ما هي مراحل بيع عقار بالمغرب؟
- تحقق من وضعية العقار: اطلب شهادة الملكية (100 درهم عن بعد) لترى المالكين والتحملات المقيدة (رهن، حجز…).
- حرر الوعد بالبيع ثم عقد البيع في محرر رسمي: منذ يوليوز 2026 يجب أن يُحرر نقل الملكية والوعد بالبيع والوكالات المتعلقة بهما في محرر رسمي تحت طائلة البطلان (المادة 4 من مدونة الحقوق العينية كما غيرها القانون 041.25، الجريدة الرسمية 7526 بتاريخ 16 يوليوز 2026)، أي عملياً لدى موثق أو عدلين.
- اختياري: اطلب الرأي المسبق للإدارة الضريبية حول ثمن البيع داخل 30 يوماً من الوعد بالبيع؛ تجيب داخل 60 يوماً ويبقى رأيها صالحاً 6 أشهر (دليل المديرية العامة للضرائب 2026).
- صرّح بالضريبة على الأرباح العقارية وأدها داخل 30 يوماً من تاريخ البيع، إلكترونياً (المادة 83 من المدونة العامة للضرائب).
- يقيد البيع في الرسم العقاري داخل 3 أشهر من تاريخ العقد (الفصل 65 مكرر من ظهير 1913)، ويُطلب نظير الرسم العقاري عند التقييد إذا كان لازماً (الفصل 89).
كم ضريبة بيع العقار (TPI)؟
- السعر: 20% من الربح الصافي (المادة 73-II-F-6°)، ولا تقل عن 3% من ثمن البيع حتى دون ربح (المادة 144-II).
- الربح الصافي = ثمن البيع ناقص مصاريف البيع المثبتة − (ثمن الشراء + مصاريف الشراء، 15% جزافاً ما لم تثبت أكثر، + مصاريف الاستثمار + فوائد القرض) مضروباً في معامل إعادة التقييم (المادة 65).
- الإعفاءات (المادة 63): مجموع البيوع خلال السنة ≤ 140.000 درهم؛ السكن الرئيسي المشغول 5 سنوات على الأقل، مع أداء 3% على الجزء من الثمن الذي يتجاوز 4.000.000 درهم؛ وبعض الهبات بين الأقارب.
- احسب مبلغك بـمحاكي الضريبة على الأرباح العقارية، والتفاصيل في دليل الضريبة على الأرباح العقارية.
من يؤدي ماذا عند البيع؟
| الطرف | المبلغ | النص |
|---|---|---|
| البائع | الضريبة على الأرباح العقارية: 20% من الربح، حد أدنى 3% من الثمن | المدونة العامة للضرائب، المواد 73 و144 |
| المشتري | واجبات التسجيل: 4% للمحلات المبنية، 5% للأرض العارية، 3% للبيع الأول للسكن الاجتماعي، داخل 30 يوماً | المدونة العامة للضرائب، المادتان 128 و133 |
| المشتري | واجبات المحافظة العقارية: 1,5% من الثمن + 100 درهم، بحد أدنى 500 درهم | المرسوم 2.16.375 |
| حسب الاتفاق | أتعاب الموثق أو العدول ومصاريف السمسرة: لا تحددها هذه النصوص | — |
تفاصيل مصاريف المشتري: واجبات التسجيل والمحافظة العقارية وحساب مصاريف الشراء.
ماذا بعد البيع؟
- يُصرح بتغيير المالك برسم السكن ورسم الخدمات الجماعية قبل 31 يناير من السنة الموالية (القانون 47.06): انظر رسم السكن ورسم الخدمات الجماعية.
- يحصل المشتري بعد التقييد على شهادة ملكية باسمه، ويمكن للمالك تتبع العمليات المنجزة على رسمه عبر خدمة محافظتي.
روابط مفيدة
الرسم العقاري بالمغرب • شهادة الملكية • الضريبة على الأرباح العقارية • محاكي TPI • ضرائب مغاربة العالم
الخلاصة
- محرر رسمي إلزامي منذ يوليوز 2026
- TPI: 20% أو 3% كحد أدنى
- التصريح داخل 30 يوماً
- التقييد داخل 3 أشهر
