آخر تحديث:
الضريبة على الأرباح العقارية بالمغرب هي 20% من الربح الصافي (ثمن البيع ناقص ثمن الشراء المعاد تقييمه ومصاريفه)، مع حد أدنى 3% من ثمن البيع. يُعفى بيع السكن الرئيسي بعد 5 سنوات (مع 3% على ما فوق 4 ملايين درهم) والبيوع التي لا تتجاوز 140.000 درهم في السنة. التصريح والأداء إلكترونياً داخل 30 يوماً من البيع.
متى تُفرض؟
تُفرض الضريبة على الدخل برسم الأرباح العقارية على الربح المحقق عند بيع عقار بالمغرب أو حق عيني عقاري، وكذلك عند نزع الملكية، والمعاوضة، والقسمة مع معدل، والتفويت بالمجان، وتفويت أسهم الشركات العقارية (المادة 61-II من المدونة العامة للضرائب).
كيف يُحسب الربح؟
- الربح الصافي = ثمن البيع ناقص مصاريف البيع (السمسرة، الإشهار، تحرير العقد) − ثمن الاقتناء زائد مصاريف الاقتناء (المادة 65).
- مصاريف الاقتناء (التسجيل، المحافظة العقارية، التوثيق، السمسرة) تُقدر جزافياً بـ15% من ثمن الاقتناء، إلا إذا أثبتّ مبلغاً أعلى.
- تُضاف مصاريف الاستثمار المثبتة (البناء، التوسعة، الإصلاح) وفوائد قرض السكن أو هامش المرابحة والإجارة.
- يُعاد تقييم ثمن الاقتناء بمعامل تحدده الإدارة حسب سنة الشراء، على أساس مؤشر تكلفة المعيشة.
- في حالة الإرث: ثمن الاقتناء هو القيمة التجارية يوم الوفاة المسجلة في الإحصاء أو المصرح بها.
السعر والحد الأدنى
- السعر: 20% من الربح الصافي (المادة 73-II-F-6°).
- الحد الأدنى: 3% من ثمن البيع حتى في غياب الربح (المادة 144-II).
- في غياب معطيات عند الفرض التلقائي، يكون الأساس ثمن البيع ناقص 20%.
الإعفاءات (المادة 63)
- مجموع البيوع خلال السنة لا يتجاوز 140.000 درهم.
- بيع السكن الرئيسي المشغول منذ 5 سنوات على الأقل (مرة واحدة كل 5 سنوات، مع مهلة سنة من تاريخ إفراغه)، والأرض المقام عليها في حدود 5 مرات المساحة المغطاة؛ لكن إذا تجاوز الثمن 4.000.000 درهم يؤدى حد أدنى 3% على الجزء الزائد. ويُعد سكناً رئيسياً مسكن مغاربة العالم المحتفظ به بالمغرب أو الذي يشغله مجاناً الزوج أو الأصول أو الفروع.
- بيع السكن الاجتماعي المشغول كسكن رئيسي منذ 4 سنوات على الأقل.
- التفويت بالمجان بين الأصول والفروع والأزواج والإخوة والأخوات، وبين الكافل والمكفول.
- بيع حقوق مشاعة لأراض فلاحية خارج المدار الحضري بين الورثة.
التصريح والأداء داخل 30 يوماً
يُصرح بالبيع إلكترونياً داخل 30 يوماً من تاريخه ويُؤدى المبلغ في نفس الوقت (المادتان 83 و173 ودليل المديرية). يمكنك قبل البيع طلب رأي مسبق من الإدارة داخل 30 يوماً من تاريخ الوعد بالبيع مع الوثائق (الوعد، عقد الاقتناء أو الإراثة، البطاقة، مصاريف الاقتناء والاستثمار والقرض)؛ يُجاب داخل 60 يوماً ويبقى الجواب صالحاً 6 أشهر، ومن صرح على أساسه يُعفى من المراقبة. ومن لم يطلبه يؤدي مؤقتاً الفرق بين الضريبة المصرح بها و5% من ثمن البيع، ما عدا العمليات المعفاة. وكل شريك في الشياع يصرح بحصته.
الثمن المرجعي ومراجعة الثمن
إذا بدا الثمن المصرح به أقل من القيمة التجارية للعقار، يمكن للإدارة مراجعته داخل 90 يوماً من التصريح (المادة 224). يُستعمل لذلك مرجع الأثمان الذي تعده الإدارة الضريبية والوكالة الوطنية للمحافظة العقارية: موقع ancfcc.gov.ma يعرض خانة «المرجع المشترك للأثمان» لكن رابط الاطلاع كان معطلاً في 28 شتنبر 2026، لذا يُستفسر عنه لدى المديرية العامة للضرائب أو الموثق.
روابط وتنبيه
مصاريف الشراء التي تُحتسب لاحقاً: واجبات التسجيل والمحافظة العقارية؛ لمغاربة العالم: ضرائب مغاربة العالم؛ وللتوكيل في البيع: الوكالة في العقار. صفحة إخبارية؛ المرجع هو المدونة العامة للضرائب والمديرية العامة للضرائب.
الخلاصة
- 20% من الربح، حد أدنى 3% من الثمن
- إعفاء السكن الرئيسي بعد 5 سنوات
- إعفاء البيوع ≤ 140.000 درهم سنوياً
- التصريح داخل 30 يوماً