آخر تحديث:
لا أحد يُجبر على البقاء في الشياع: لكل شريك أن يطلب القسمة في أي وقت، والدعوى لا تتقادم. يمكنك بيع حصتك وحدها دون موافقة الباقين، لكن لشركائك أن يأخذوها بالشفعة داخل 30 يوماً من تبليغهم بالبيع، أو سنة بدون تبليغ. وإذا تعذرت القسمة العينية، تحكم المحكمة ببيع العقار بالمزاد العلني.
هل يمكن إجبار الورثة أو الشركاء على البقاء في الشياع؟
لا. ينص الفصل 978 من قانون الالتزامات والعقود على أنه لا يُجبر أحد على البقاء في الشياع، ولكل مالك أن يطلب القسمة في أي وقت، وكل شرط مخالف عديم الأثر. يجوز فقط الاتفاق على عدم طلب القسمة خلال أجل محدد، ويمكن للمحكمة رغم ذلك أن تأمر بالقسمة لمبرر معتبر (الفصل 979). ودعوى القسمة لا تسقط بالتقادم (الفصل 981).
وينتهي الشياع بهلاك الشيء، أو ببيع الشركاء حصصهم لأحدهم أو تخليهم له عنها، أو بالقسمة (الفصل 977). وتلزم قرارات أغلبية ثلاثة أرباع المال المشاع الأقلية في الإدارة والانتفاع فقط (الفصل 971)، لا في البيع أو التصرف (الفصل 972).
هل يمكنني بيع حصتي في عقار مشاع دون موافقة الباقين؟
نعم، حصتك وحدها. لكل مالك على الشياع أن يبيع حصته الشائعة أو يرهنها أو يتصرف فيها (الفصل 973). أما بيع العقار كله فيحتاج موافقة كل المالكين، لأن قرارات الأغلبية لا تلزم الأقلية في أعمال التصرف (الفصل 972).
لكن انتبه: إذا بعت حصتك لأجنبي عن الشياع، يحق لشركائك أخذها منه بالشفعة بنفس الثمن والمصاريف. وبالنسبة للعقار المحفظ، يجب أن يُحرر البيع بمحرر رسمي (المادة 4 من مدونة الحقوق العينية) ويُقيد بالرسم العقاري.
ما هي الشفعة وما شروطها؟
الشفعة هي أخذ الشريك في ملك مشاع حصةَ شريكه المبيعة، بثمنها ومصروفات العقد اللازمة والمصروفات الضرورية النافعة (المادة 292 من مدونة الحقوق العينية). يشترط في الشفيع (المادة 293):
- أن يكون شريكاً وقت البيع، وتملكه سابق لتملك المشتري؛
- أن يكون حائزاً لحصته حيازة قانونية أو فعلية؛
- أن يكون المشتري قد تملك الحصة بعوض.
ما هي آجال الشفعة؟
- 30 يوماً كاملة من توصل الشريك شخصياً بنسخة من عقد الشراء، إذا بلّغه المشتري بعد تقييد حقه أو إيداعه (المادة 304).
- بدون تبليغ: سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظاً، أو من الإيداع إذا كان في طور التحفيظ.
- عقار غير محفظ: سنة من العلم بالبيع، وإلا أربع سنوات من تاريخ العقد.
كيف تتم القسمة الرضائية بين الورثة؟
القسمة إما بتية (يُفرز فيها نصيب كل شريك وينتهي الشياع) أو قسمة مهايأة على المنافع فقط، زمانية أو مكانية (المادة 313). وتتم بالتراضي أو بحكم قضائي. شروطها: أن يكون الملك مشاعاً عند القسمة، قابلاً لها، وألا تزول منفعته المقصودة بعد التقسيم (المادة 314).
لا تنفذ القسمة الرضائية إلا إذا صادق عليها كل أصحاب الحقوق العينية على العقار (المادة 321). ويمكن طلب إبطالها لعيب في الرضى أو لغبن لا يقل عن الثلث، داخل سنة من إجرائها (المادة 315).
واجبات المحافظة العقارية لتقييد القسمة في رسم عقاري (المرسوم 2.16.375): قسمة التركة المقيدة خلال السنتين التاليتين للوفاة: 500 درهم ثابتة عن كل عقار؛ بعد السنتين، وكذا القسمة العادية: 1,5% من القيمة + 100 درهم، بحد أدنى 500 درهم (تضاف إليها الأشغال الطبوغرافية عند الاقتضاء). انظر رسم الإراثة أولاً.
كيف ترفع دعوى القسمة (إزالة الشياع)؟
- تُرفع الدعوى ضد جميع الشركاء، وتُقيد تقييداً احتياطياً إذا تعلقت بعقار محفظ، ويستمر أثره إلى صدور حكم حائز لقوة الشيء المقضي به (المادة 316). ويجب إدخال كل أصحاب الحقوق العينية على العقار (المادة 320).
- تحكم المحكمة بالقسمة العينية كلما أمكنت، بفرز الحصص على أساس أصغر حصة وبالتقويم والتعديل، ثم توزع الأنصبة بالقرعة، بناء على تصميم ينجزه خبير في المسح الطبوغرافي (المادة 317).
- إذا كان العقار غير قابل للقسمة العينية، أو كانت قسمته مخالفة للقوانين أو تُنقص قيمته كثيراً، تحكم المحكمة ببيعه بالمزاد العلني (المادة 318)، بعد استنفاد طرق الطعن العادية والنقض عند الاقتضاء (المادة 319).
- مصاريف القسمة يتحملها الشركاء كل حسب حصته (المادة 332).
الخلاصة
- طلب القسمة حق دائم (الفصل 978)
- الشفعة: 30 يوماً من التبليغ، وإلا سنة
- قسمة عينية بالقرعة أو بيع بالمزاد
- قسمة التركة خلال سنتين: 500 درهم عن كل عقار
