آخر تحديث:
إذن التجزئة يلزم لتقسيم أرض إلى بقع معدة للبناء مع تجهيزها، ويسلمه رئيس الجماعة بعد الرأي الإلزامي للوكالة الحضرية، ويسقط إذا لم تنجز التجهيزات داخل 3 سنوات. الإذن بالتقسيم يلزم لكل بيع أو قسمة تقسم العقار إلى بقع غير معدة للبناء أو بيع على الشياع بحصة أقل من 2500 م² (عند غياب مساحة في وثيقة التعمير)، ويطلب عبر rokhas.ma بواسطة مهندس مساح، وبدونه يرفض الموثق والعدل تحرير العقد.
ما الفرق بين التجزئة والتقسيم والمجموعة السكنية؟
- التجزئة العقارية: تقسيم أرض إلى بقعتين أو أكثر معدة للبناء، مع تجهيزها بالطرق والشبكات.
- المجموعة السكنية: تجهيز وعاء عقاري وبناء عمارات للسكن فيه، فهي تجمع بين شروط التجزئة وشروط البناء.
- التقسيم (المادة 58 من القانون 25.90): كل بيع أو قسمة يكون هدفها أو نتيجتها تقسيم عقار إلى بقعتين أو أكثر غير معدة للبناء؛ وكذلك كل بيع على الشياع يجعل حصة أحد المشترين تعادل مساحة تقل عن المساحة المحددة للبقع في وثائق التعمير، أو تقل عن 2500 متر مربع عند عدم وجود هذه المساحة.
ما هي وثائق طلب إذن التجزئة؟
يشترط أن تكون الأرض محفظة أو في طور التحفيظ (مع انصرام أجل التعرضات دون تعرض)، مع استثناءات في مناطق التنمية القروية. الوثائق الأساسية، وغياب إحداها يجعل الملف غير مقبول:
- طلب موقع من صاحب المشروع أو المهندس المصمم أو مفوض له؛
- شهادة ملكية من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية، وتصميم منها يحدد حدود الأرض؛
- تصميم طبوغرافي؛
- وثائق التصور العمراني للتجزئة؛
- الوثائق التقنية المتعلقة بالطرق وشبكات الماء والتطهير والكهرباء؛
- دفتر التحملات؛
- نسخة من العقد المبرم مع كل مهني متدخل.
كيف تتم مسطرة إذن التجزئة ومن يسلمه؟
- الإيداع بمكتب ضبط الجماعة أو الشباك الوحيد (أو عبر rokhas.ma)؛ إذا كانت الأرض في جماعتين أو أكثر، يودع الملف بالعمالة أو الإقليم ويسلم الإذن وزير الداخلية أو الوالي أو العامل بتفويض منه.
- الدراسة في لجنة؛ وإذا طلبت وثائق تكميلية، يمنح المصمم أجلاً إضافياً لا يتجاوز خمسة أيام عمل.
- لا يسلم الإذن أبداً دون الرأي الإلزامي للوكالة الحضرية الذي يجب على رئيس الجماعة احترامه.
- القرار: منح الإذن مع وضع عبارة «ne varietur» على التصاميم، أو رفض معلل، أو تأجيل البت.
ما هي آجال إنجاز التجهيزات والتسلم المؤقت والنهائي؟
- يسقط إذن التجزئة إذا لم ينجز المجزئ أشغال التجهيز داخل ثلاث سنوات من تاريخ تسليمه.
- بعد انتهاء الأشغال، يصرح المجزئ بذلك للجماعة برسالة مضمونة أو بإيداعها مقابل وصل.
- التسلم المؤقت داخل 45 يوماً من تاريخ التصريح، من طرف لجنة يرأسها ممثل المجلس الجماعي؛ ويمكن أن يتم حسب القطاعات أو الأشطر.
- محضر التسلم المؤقت، مع شهادة رئيس الجماعة التي تحدد البقع القابلة للبيع أو الكراء، يسمح بإبرام عقود البيع وتجزئة الرسم العقاري الأم وتسليم الطرق والشبكات إلى الملك العام الجماعي.
- التسلم النهائي بعد مرور سنة من التسلم المؤقت، ومن تاريخه لا يبقى المجزئ مسؤولاً عن حالة التجهيزات.
كيف أحصل على رخصة التقسيم وأين تطلب؟
يلزم الإذن بالتقسيم في الجماعات الحضرية والمراكز المحددة ومناطقها المحيطة والمناطق ذات الصبغة الخاصة وكل منطقة مغطاة بوثيقة تعمير مصادق عليها. يقدم الطلب على منصة rokhas.ma من طرف المهندس المساح الطبوغرافي. ويرفض الطلب إذا كانت الأرض في منطقة قابلة للبناء حسب وثيقة التعمير (فالمسطرة حينها هي التجزئة). الوثائق:
- طلب موقع؛ شهادة ملكية؛ تصميم موقع البقعة بمقياس 1/2000 أو 1/5000؛
- تصميم من الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية إن كان العقار محفظاً، وتصميم كتلة يبين البنايات القائمة عند الاقتضاء؛
- تصميم مشروع التقسيم (إلا في البيع على الشياع)، ونسخة من العقد مع المهندس المساح.
لماذا يطلب الموثق أو العدل رخصة التقسيم؟
تنص المادة 61 من القانون 25.90 على أن العدول والموثقين والمحافظين على الأملاك العقارية ومأموري التسجيل والجهات المختصة بتصحيح الإمضاء يجب أن يرفضوا تحرير أو تلقي أو تسجيل أو تصحيح إمضاء عقود البيع أو القسمة المعنية، ما لم يدل الأطراف إما بالإذن بالتقسيم وإما بشهادة من رئيس الجماعة تثبت أن العملية لا تخضع للقانون. صلاحية الإذن بالتقسيم دائمة. وللتعرف على قسمة الإرث والعقار المشاع: القسمة والشفعة، وللفرق بين الملكية العدلية والرسم العقاري: هذه الصفحة، ولمصاريف التسجيل والمحافظة: واجبات التسجيل.
الخلاصة
- التجزئة: تسقط بعد 3 سنوات
- التسلم المؤقت داخل 45 يوماً
- التقسيم: عتبة 2500 م²
- التقسيم عبر rokhas.ma
