آخر تحديث:
الملكية العدلية تثبت حيازة عقار غير محفظ، وهي قرينة على الملك إلى أن يثبت العكس، يمكن مواجهتها ببينة أقوى، ولا تحمي من الشفعة لمدة قد تصل إلى أربع سنوات. أما الرسم العقاري فحجة في مواجهة الغير ولا يُكتسب بالحيازة. لتحصين عقار بالملكية، تقدم مطلب تحفيظ لدى المحافظة العقارية.
ما الفرق بين عقد الملكية العدلي والرسم العقاري؟
- الرسم العقاري (عقار محفظ): الرسوم العقارية وما تتضمنه من تقييدات حجة في مواجهة الغير على أن المقيد بها هو صاحب الحق (المادة 2 من مدونة الحقوق العينية). والحق العيني لا يوجد تجاه الغير إلا بتقييده في الرسم العقاري (الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري)، والعقار المحفظ لا يُكتسب بالحيازة (المادة 261).
- الملكية العدلية (عقار غير محفظ): الحيازة المستوفية لشروطها تفيد ملكية الحائز إلى أن يثبت العكس (المادة 3). أي أن الملكية قرينة يمكن مواجهتها ببينة أقوى. ولا تفيد عقود التفويت ملكية العقار غير المحفظ إلا إذا استندت على أصل التملك وحاز المشتري العقار حيازة مستوفية للشروط.
ما شروط الحيازة التي تقوم عليها الملكية؟
تشترط المادة 240 أن يكون الحائز: واضعاً يده على الملك، متصرفاً فيه تصرف المالك، ينسبه لنفسه وينسبه الناس إليه، دون منازع، طول المدة القانونية.
- المدة: 10 سنوات كاملة للأجنبي غير الشريك، والقائم حاضر عالم ساكت بلا مانع (المادة 250)؛ و40 سنة بين الأقارب غير الشركاء الذين ليس بينهم عداوة (المادة 251).
- لا حيازة بين الأب وابنه، ولا بين الأم وأبنائها، ولا بين الزوجين أثناء الزوجية، ولا بين الشركاء مطلقاً، ولا بين الوكيل وموكله (المادة 255).
- لا تُكتسب بالحيازة: أملاك الدولة، الأملاك المحبسة، أملاك الجماعات السلالية، أملاك الجماعات المحلية، والعقارات المحفظة (المادة 261). ولا تقوم الحيازة الاستحقاقية لغير المغاربة (المادة 239).
ما مخاطر شراء أرض أو منزل بالملكية؟
- بينة مضادة: إذا ظهرت بينة أخرى على نفس العقار، تطبق المحكمة قواعد الترجيح (المادة 3)، منها: ذكر سبب الملك مقدم، بينة الملك مقدمة على بينة الحوز، المؤرخة مقدمة على غير المؤرخة، والسابقة على اللاحقة.
- طبيعة الأرض: إذا كانت سلالية أو حبسية أو من ملك الدولة، فلا تنفع الحيازة مهما طالت (المادة 261).
- الشفعة: في العقار غير المحفظ، يمكن للشريك الأخذ بالشفعة خلال سنة من العلم بالبيع، وإلا أربع سنوات من العقد (المادة 304)، وتبطل التصرفات التي أجراها المشتري على الحصة المشفوعة (المادة 310).
- القروض: البنوك تطلب عادة رسماً عقارياً لأخذ رهن رسمي.
كيف تتحقق قبل شراء عقار غير محفظ؟
- اطلب أصل التملك وسلسلة العقود السابقة، وتأكد أن البائع هو الحائز الفعلي.
- تحقق من أن العقار ليس في طور التحفيظ باسم شخص آخر، عبر خدمة الاطلاع على الإشهار العقاري: انظر خدمات ANCFCC الإلكترونية.
- استفسر لدى السلطة المحلية عما إذا كانت الأرض سلالية أو تابعة لملك الدولة أو للأحباس.
- حرر البيع بمحرر رسمي (المادة 4 من مدونة الحقوق العينية)، أي لدى عدلين أو موثق.
- فكّر في التحفيظ بعد الشراء لتحصين الملكية.
كيف تحوّل الملكية إلى رسم عقاري؟
عبر التحفيظ العقاري: تقدم مطلب تحفيظ لدى المحافظة العقارية، يليه الإشهار والتحديد وأجل التعرضات، ثم تأسيس الرسم العقاري. والتحفيظ اختياري، لكن لا يمكن سحب المطلب بعد تقديمه (الفصل 6 من ظهير 12 غشت 1913). ويكون إجبارياً في المناطق التي يفتحها لهذه الغاية الوزير الوصي على الوكالة، وفيها تُدرج المطالب مجاناً (الفصل 7).
المراحل والوثائق والواجبات بالتفصيل في صفحة التحفيظ العقاري. هذه الصفحة إخبارية؛ لحالتك استشر عدلاً أو موثقاً أو المحافظة العقارية.
الخلاصة
- الملكية قرينة إلى أن يثبت العكس (المادة 3)
- الحيازة: 10 سنوات، و40 بين الأقارب
- الشفعة في غير المحفظ حتى 4 سنوات
- التحفيظ اختياري إلا في المناطق الإجبارية
