آخر تحديث:
في مدونة الحقوق العينية 39.08: الارتفاق تحمل على عقار لفائدة عقار آخر، ومنه حق المرور لمن لا منفذ له إلى الطريق العمومي مقابل تعويض مناسب (المادة 64). الانتفاع حق استعمال واستغلال عقار الغير وينتهي بموت المنتفع (المادة 79). والعمرى تمليك منفعة عقار بغير عوض طول حياة المعطى له أو لمدة معلومة، وتبرم في محرر رسمي تحت طائلة البطلان (المادتان 105 و106).
ما هي هذه الحقوق وأين ينظمها القانون؟
تعدّ المادة 9 من مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08) من الحقوق العينية الأصلية: حق الملكية، حق الارتفاق والتحملات العقارية، حق الانتفاع، حق العمرى، حق الاستعمال، حق السطحية، الكراء الطويل الأمد، الحبس، الزينة، والهواء والتعلية. هي حقوق على عقار، تتبعه مهما انتقلت ملكيته، لا مجرد التزامات شخصية.
ما هو حق الارتفاق وكيف ينشأ؟
«الارتفاق حق عيني قوامه تحمل مقرر على عقار من أجل استعمال أو منفعة عقار يملكه شخص آخر» (المادة 37). ينشأ من الوضعية الطبيعية للأماكن، أو بحكم القانون، أو باتفاق المالكين (المادة 38)، ويجب أن يبين العقد نطاقه وكيفية استعماله (المادة 41).
- يستعمله صاحبه بما «لا يلحق بالعقار المرتفق به إلا أقل ضرر» (المادة 44).
- نفقة المنشآت اللازمة على صاحب العقار المستفيد ما لم يتفق على خلاف ذلك (المادة 46).
- لا يجوز لمالك العقار المرتفق به إنقاص الارتفاق، لكن يمكنه اقتراح مكان بديل بنفس السهولة إذا صار الأول مرهقاً له (المادة 47).
متى يحق لي المرور من أرض جاري؟
حسب المادة 64: لكل مالك عقار «ليس له منفذ إلى الطريق العمومي أو له منفذ غير كاف» أن يحصل على ممر في أرض جاره، مقابل تعويض مناسب، في المكان الذي يسبب أقل ضرر. وإذا نتج الانحصار عن قسمة ملك، فلا يُطلب المرور إلا في الأجزاء المقسومة، فإن تعذر طُبقت القاعدة العامة (المادة 65). أما الطريق الخاص المشترك فملك مشاع بين أصحاب حق المرور، لا يُقسم ولا يُحدث فيه أحدهم شيئاً إلا بإذن الباقين، وتوزع مصاريف إصلاحه حسب الحصص (المواد 32 إلى 36). عند النزاع: المحكمة الابتدائية، وانظر قانون المسطرة المدنية الجديد.
ما هي الارتفاقات الأخرى بين الجيران؟
- حق الشرب (المواد 50 إلى 55): نوبة من الماء لسقي الأرض، وينتقل لزوماً مع الأرض.
- حق المجرى (المواد 56 إلى 59): تمرير ماء الري عبر أرض الغير مقابل تعويض مناسب يُدفع مقدماً.
- حق المسيل أو الصرف (المواد 60 إلى 63): الأرض المنخفضة تتلقى السيل الطبيعي، وتصريف المياه الزائدة عبر عقار الغير مقابل تعويض يُدفع مقدماً.
- حق المطل (المواد 66 إلى 68): لا تُفتح مطلات أو شرفات مواجهة لملك الجار إلا على مسافة مترين، ومتر واحد إذا كانت منحرفة، ولا يسري ذلك على المطلات على الطريق العمومية.
متى ينقضي حق الارتفاق؟
حسب المادة 69: بانتهاء أجله، بالتنازل عنه ممن له الحق فيه، باجتماع العقارين في يد مالك واحد، بصيرورة أحد العقارين في وضعية لا يمكن معها استعماله، بهلاك أحدهما هلاكاً كلياً، أو بزوال الغرض الذي أُحدث من أجله.
ما هو حق الانتفاع وما معنى ملكية الرقبة؟
«الانتفاع حق عيني يخول للمنتفع استعمال عقار على ملك الغير واستغلاله، وتنقضي مدته لزوما بموت المنتفع» (المادة 79). يبقى للمالك الرقبة (الملكية المجردة)، ويأخذ المنتفع الثمار.
- ينشأ بإرادة الأطراف أو بحكم القانون، ويمكن تقييده بأجل أو شرط (المادة 80).
- للمنتفع أن يستغل العقار بنفسه أو يؤجر حقه أو يرهنه أو يفوته (المادة 86).
- يتحمل التكاليف الدورية كالضرائب ونفقات الحفظ والصيانة (المادة 95).
- ينقضي بموت المنتفع، بانصرام المدة، بالهلاك الكلي، بالتنازل الصريح، أو باجتماع الصفتين (المادة 99)؛ وحق الانتفاع الممنوح لشخص معنوي ينقضي بمرور أربعين سنة على الأكثر (المادة 100).
ما هي العمرى وكيف تُبرم؟
«العمرى حق عيني قوامه تمليك منفعة عقار بغير عوض يقرر طول حياة المعطى له أو المعطي أو لمدة معلومة» (المادة 105). مثال شائع: أب يُمكّن ابنه أو ابنته من السكن في دار طول حياته.
- تنعقد بالإيجاب والقبول، و«يجب تحت طائلة البطلان أن يبرم عقد العمرى في محرر رسمي»، ولا تشترط معاينة الحوز (المادة 106).
- على المعطى له أن يسكن العقار بنفسه أو يأخذ غلته، ولا يجوز نقل الحق إلا للمعطي أو لوارثه (المادة 107).
- يتحمل نفقات الحفظ والصيانة والتكاليف العادية (المادة 108).
كيف أحمي هذه الحقوق؟
تشترط المادة 4 من المدونة (صيغتها المحينة لسنة 2026) أن تُحرر تحت طائلة البطلان التصرفات المنشئة أو الناقلة أو المعدلة أو المسقطة للحقوق العينية «بموجب محرر رسمي». وإذا كان العقار محفظاً، فـ«كل حق عيني متعلق بعقار محفظ يعتبر غير موجود بالنسبة للغير إلا بتقييده» في الرسم العقاري (الفصل 66 من ظهير التحفيظ العقاري). انظر الرسم العقاري والملكية العدلية والرسم العقاري. صفحة إخبارية: في النزاع استشر محامياً أو المحكمة المختصة.
الخلاصة
- حق المرور: المادة 64 مقابل تعويض
- المطل: مترين، ومتر إذا كان منحرفاً
- الانتفاع ينتهي بموت المنتفع
- العمرى: محرر رسمي تحت طائلة البطلان
