آخر تحديث:
لا توجد مسطرة فردية لتحويل أرض فلاحية إلى أرض للبناء: التخصيص تحدده وثائق التعمير (المخطط المديري وتصميم التهيئة)، ويتغير عند مراجعتها بعد بحث عمومي مدته شهر. خارج المناطق المغطاة بتصميم، يسمح القانون بالبناء في قطعة لا تقل عن هكتار، بمساحة مبنية لا تتجاوز 1/50 و800 م² وعلو 8,50 أمتار.
هل يمكن تحويل أرض فلاحية إلى أرض عمرانية؟
لا توجد في القانون 12.90 المتعلق بالتعمير مسطرة فردية «لتحويل» قطعة فلاحية بطلب من مالكها. تخصيص الأرض (فلاحية، سكنية، صناعية…) تحدده وثائق التعمير:
- المخطط المديري للتهيئة العمرانية يحدد مناطق التعمير الجديدة وتواريخ فتحها «مع الحفاظ بوجه خاص على الأراضي الفلاحية» (المادة 4)، وتُحدد حدود المناطق الفلاحية بمرسوم باقتراح من وزير الفلاحة.
- تصميم التهيئة يحدد تخصيص كل منطقة، ومنها المنطقة الفلاحية (المادة 19).
كيف أعرف تخصيص أرضي في تصميم التهيئة؟
اطلب من الوكالة الحضرية أو من الجماعة المعنية معرفة الوضعية التعميرية للقطعة (المنطقة، الكثافة، الارتفاقات). وعند إعداد تصميم تهيئة جديد يُعرض المشروع على بحث عمومي مدته شهر يمكن خلاله لكل شخص الاطلاع عليه وتقديم ملاحظاته (المادة 25)، فهذه هي الفرصة القانونية للمالك لطلب مراجعة تخصيص أرضه.
هل يمكن البناء في أرض فلاحية خارج المدار الحضري؟
نعم بشروط: خارج المناطق المغطاة بتصميم تهيئة أو تصميم تنطيق، يسلم رئيس المجلس الجماعي رخصة البناء إذا احترم المشروع الشروط التنظيمية (المادة 46 من القانون 12.90 والمادة 34 من المرسوم 2.92.832):
- مساحة القطعة هكتار واحد أو أكثر؛
- المساحة المبنية على الأرض لا تتجاوز 1/50 من مساحة القطعة و800 م² في كل الأحوال؛
- العلو الأقصى 8,50 أمتار بما فيها البنايات الفوقية؛
- تراجع 10 أمتار عن حدود الطريق العمومية و5 أمتار عن حدود الجيران.
متى تكون رخصة البناء إلزامية في العالم القروي؟
حسب المادة 40، الرخصة إلزامية داخل المدارات الحضرية والمراكز المحددة، وخارجها على طول الطرق غير الجماعية والسكك الحديدية على عمق كيلومتر واحد من محورها، وعلى عمق 5 كيلومترات من حدود الملك العمومي البحري، وفي التجزئات المرخصة. ويرفض الترخيص إذا لم تكن الأرض مربوطة بشبكة الماء والتطهير، مع إمكانية الاستثناء إذا وفرت طرق بديلة الضمانات الصحية بعد رأي المصالح المختصة (المادة 47). التفاصيل في رخصة البناء.
كيف أتجنب النصب في شراء «أرض فلاحية للبناء»؟
- تحقق من التخصيص الرسمي لدى الوكالة الحضرية قبل الشراء، لا من وعود البائع.
- شراء «حصة» صغيرة في أرض فلاحية مشاعة لا يمنح حق البناء إذا لم تبلغ القطعة الشروط أعلاه: انظر العقار المشاع والقسمة.
- فضّل العقار المحفظ: الملكية أم الرسم العقاري.
- البناء بدون رخصة أو خلافاً لها مخالفة: انظر القانون 66.12.
ماذا عن الاستثناءات في التعمير؟
تتحدث الإدارة أحياناً عن «الاستثناء في مجال التعمير» للمشاريع الاستثمارية. هذه المسطرة لا ترد في القانون 12.90 الذي اطلعنا عليه، ولم نعتمد دوريات بشأنها: اسأل المركز الجهوي للاستثمار أو الوكالة الحضرية إن كان مشروعك استثمارياً. هذه الصفحة للاسترشاد؛ الجهة المختصة هي الوكالة الحضرية والجماعة.
الخلاصة
- التخصيص: المخطط المديري وتصميم التهيئة
- بحث عمومي مدته شهر عند إعداد التصميم
- خارج التصاميم: هكتار واحد على الأقل
- مساحة مبنية ≤ 1/50 و800 م²، علو 8,50 م
