نموذج مباراة إعادة الترتيب - الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية 2024 - شهادة الماستر - التحفيظ العقاري (دجنبر)

هذا النموذج هو الاختبار الكتابي لمباراة إعادة الترتيب برسم سنة 2024 — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، شهادة الماستر، مادة التحفيظ العقاري، يوم الأربعاء 18 دجنبر 2024. المدة: 3 ساعات، المعامل: 3. يتكوّن من موضوع (12 نقطة) يختار المترشح واحدا من اثنين، وأربعة أسئلة (08 نقط). نقترح أسفله تصميما لكل موضوع، ثم إجابات الأسئلة. الإحالات إلى ظهير 12 غشت 1913 المتعلق بالتحفيظ العقاري كما غُيّر بالقانون 14.07، وإلى القانون 39.08 (مدونة الحقوق العينية).

💡 قبل أن تبدأ: الموضوعان متقاربان: الأول عن نتيجة رقابة المحافظ (القرار السلبي والطعن فيه)، والثاني عن الرقابة نفسها. اختر واحدا والتزم بزاويته، ولا تكتب الموضوعين في ورقة واحدة.

الموضوع الأول: القرارات السلبية التي يتخذها المحافظ على الأملاك العقارية بين التظلم الإداري والطعن القضائي

المقدمة

المحافظ ليس مجرد مسجِّل للعقود: له سلطة قبول الطلب أو رفضه، تحت مسؤوليته (الفصلان 72 و97). وبما أن الرسم العقاري يتمتع بقوة ثبوتية وأثر منشئ (الفصلان 66 و67)، فإن رفض طلب قد يحرم صاحبه من حق. الإشكالية: ما صور القرارات السلبية للمحافظ، وما الضمانات المتاحة للمتضرر منها؟

المحور الأول: صور القرارات السلبية

• في مسطرة التحفيظ:
  • رفض مطلب التحفيظ كلا أو بعضا (الفصل 37 مكرر)، مع آثاره في الفصل 38: يصبح التحديد لاغيا ويُرَدّ الأطراف إلى وضعهم السابق.
  • اعتبار المطلب لاغيا وكأن لم يكن (الفصلان 23 و50).
  • رفض التعرض المقدم خارج الأجل (الفصل 29).
  • اعتبار التعرض لاغيا لعدم أداء الرسوم أو عدم الإدلاء بالحجج (الفصل 32).
• بعد التحفيظ:
  • رفض تقييد حق عيني أو التشطيب عليه (الفصل 96).
  • رفض التقييد لعدم الإدلاء بالنظير، إذا كان الحق يقتضي موافقة المالك المقيد (الفصل 89).
  • رفض الطلبات المتنافية المقدمة في آن واحد (الفصل 76).
  • رفض التقييد الاحتياطي المبني على سند إذا كان القانون يمنع تقييده النهائي (الفصل 86).
  • عدم الاستجابة لطلب تسليم نظير جديد (الفصل 103).
• الشرط الشكلي المشترك: على المحافظ أن يعلل قراره ويبلغه للمعني بالأمر (الفصلان 37 مكرر و96). التعليل هو ما يجعل الطعن ممكنا وفعالا.

المحور الثاني: سبل المراجعة

• التظلم الإداري (إجابة مرجّحة): ظهير التحفيظ، في صيغته الناتجة عن القانون 14.07، لا ينظّم تظلما إداريا خاصا. يبقى للمعني أن يطلب من المحافظ مراجعة قراره بعد استكمال الوثائق الناقصة، أو أن يرفع تظلما إلى رؤسائه في الوكالة (المحافظ العام). هذا طريق ودي وسريع، لكنه غير منظّم بنص: لا أجل له، ولا يُلزم الإدارة بالجواب. ناقش هذه الحدود.
• الطعن القضائي — الطريق المنظم:
  • الجهة المختصة: المحكمة الابتدائية، مع الحق في الاستئناف، والقرارات الاستئنافية قابلة للطعن بالنقض (الفصلان 37 مكرر و96). وطلب النظير الجديد يُرفع إلى المحكمة الابتدائية وفق قانون المسطرة المدنية (الفصل 103).
  • الاستثناء: قرار المحافظ برفض التعرض خارج الأجل «غير قابل للطعن القضائي» (الفصل 29).
  • ملاحظة للنقاش: لم يحدد الفصلان 37 مكرر و96 في صيغتهما المحيّنة أجلا خاصا للطعن.
• ضمانات مكملة: المسؤولية الشخصية للمحافظ عن الإغفال أو فساد أو بطلان التضمين (الفصل 97)، وصندوق التأمين عند إعساره (الفصل 100). وفي انتظار الحكم يستطيع المتضرر أن يحفظ رتبته بتقييد احتياطي (الفصل 85).

الخاتمة

التوازن قائم على ثلاثية: رقابة المحافظ ← تعليل وتبليغ ← قضاء عادي يراقب. ويبقى تنظيم تظلم إداري مؤطر بأجل محدد اقتراحا مفيدا لتخفيف العبء على المحاكم.

الموضوع الثاني: نطاق وحدود مسؤولية المحافظ في مراقبة السندات المؤيدة لطلبات التقييد

المقدمة

لأن التقييد ينشئ الحق ولو بين الأطراف (الفصل 67)، ولا يمكن التمسك بإبطاله في مواجهة الغير حسن النية (الفصل 66)، جعل المشرع المحافظ «صمّام أمان» يراقب السندات قبل تضمينها. الإشكالية: ما مدى هذه الرقابة، وأين تقف مسؤولية المحافظ؟

المحور الأول: نطاق الرقابة

• رقابة الطلب: طلب مؤرخ وموقع، يتضمن الرسم المعني، ونوع الحق، وأصل التملك، والحالة المدنية للمستفيد (الفصل 69). وللمحافظ أن يطلب توضيحات موقعة من الأطراف (الفصل 70)، أو ترجمة محلّفة للوثائق (الفصل 71).
• رقابة الأطراف والسند: يتحقق المحافظ «تحت مسؤوليته» من هوية المفوِّت وأهليته، ومن صحة الوثائق «شكلا وجوهرا» (الفصل 72). ومن الرقابة الشكلية التحقق من أن التصرفات الناقلة للملكية أو المنشئة للحقوق العينية حُرِّرت في الشكل الذي تفرضه المادة 4 من القانون 39.08 تحت طائلة البطلان. في صيغتها المحيّنة، تفرض هذه المادة «محررا رسميا» ما لم ينص مقتضى خاص على خلاف ذلك. انتبه إلى أن هذه المادة عُدّلت سنة 2017، ثم سنة 2024، ثم سنة 2026، فاعتمد الصيغة السارية يوم إبرام التصرف.
• رقابة الملاءمة مع الرسم والقانون: ألّا يتعارض التقييد مع بيانات الرسم ولا مع القانون، وأن تجيز الوثائق التقييد (الفصل 74). من أمثلة ذلك:
  • التسلسل: يُقيَّد الحق المكتسب مباشرة من يد آخر مالك مقيد (المادة 19 من المرسوم 2.13.18).
  • عدم قبول أي تقييد جديد أثناء البيع الجبري بعد تقييد الحجز (الفصل 87).
  • المنع خلال صلاحية تقييد احتياطي مبني على سند (الفصل 86).
  • الإدلاء بالنظير (الفصل 89).
  • ترتيب الأولوية بحسب سجل الإيداع (الفصلان 76 و77).
• نفس الرقابة على طلبات التشطيب (الفصلان 93 و94).

المحور الثاني: حدود الرقابة والمسؤولية

• قرينة المحرر الرسمي: تعتبر هوية كل طرف وصفته وأهليته محققة إذا استند الطلب إلى محررات رسمية، وتعتبر الهوية محققة إذا صودق على التوقيعات (الفصل 73). لذلك يستثني الفصل 97 (البند 3) من مسؤولية المحافظ «الاستثناء المذكور في الفصل 73»: مسؤولية التحقق تنتقل هنا إلى محرر العقد.
• المحافظ ليس قاضيا: لا يفصل في النزاع حول صحة الرضا أو العيوب الخفية. سلطته أن يرفض بقرار معلل قابل للطعن (الفصل 96)، والكلمة الأخيرة للقضاء.
• مسؤولية شخصية محددة الحالات (الفصل 97): إغفال التضمين في السجلات، أو إغفاله في الشهادات والنظائر، أو فساد أو بطلان ما ضُمِّن، مع مراعاة الفصلين 79 و80 من قانون الالتزامات والعقود. والضمان عند الإعسار من صندوق التأمين (الفصل 100).
• أثر الخطأ على الغير: الغير المقيد عن حسن نية محمي (الفصل 66 من الظهير والمادة 2 من القانون 39.08)، إلا في حالة التدليس أو الزور أو استعماله، بشرط رفع الدعوى داخل أربع سنوات. لذلك تتحول نتيجة خطأ الرقابة غالبا إلى تعويض لا إلى استرجاع للحق.

الخاتمة

رقابة المحافظ واسعة في الشكل والجوهر، لكنها مقيدة بقرينة المحرر الرسمي وباختصاص القضاء. وحماية الملكية من السطو تمر عبر تكامل الرقابة بين المحافظ ومحرري العقود.

الأسئلة (08 نقط)

1. تعريف أنواع التقييد بالرسم العقاري

• التقييد المصاحب (إجابة مرجّحة): هو تقييد الحقوق المصاحبة لقرار التحفيظ، أي التي نشأت أو أُعلن عنها أثناء المسطرة وتُضمَّن بالرسم لحظة تأسيسه:
  • الحق المودع وفق الفصل 84، الذي «يقيد... عند التحفيظ بالرسم العقاري في الرتبة التي عينت له».
  • الحق المنشأ أو المغيَّر أو المقرّ به المنشور وفق الفصل 83.
  • الحقوق المحكوم بها للمتعرضين (الفصل 37).
• التقييد النهائي: تضمين حق عيني أو تحمل بالرسم بعد التحفيظ، بعد رقابة المحافظ (الفصول 72-74)، بتوقيعه وتحت طائلة البطلان (الفصل 75). له أثر منشئ: لا ينتج التصرف أثره ولو بين الأطراف إلا من تاريخ التقييد (الفصل 67)، ويُحتجّ به على الغير (الفصل 66). لا يُشطب عليه إلا بعقد أو حكم حائز لقوة الشيء المقضي به (الفصل 91).
• التقييد المؤقت (الاحتياطي): تقييد يحفظ مؤقتا حقا مدّعى على عقار محفظ، وتاريخه هو الذي يحدد رتبة التقييد النهائي اللاحق (الفصل 85). مدد صلاحيته (الفصل 86):
  • المبني على سند: 10 أيام.
  • المبني على مقال دعوى: شهر واحد.
  • المبني على أمر رئيس المحكمة الابتدائية: 3 أشهر، قابلة للتمديد بشرط رفع دعوى في الموضوع.
• التقييد الهامشي (إجابة مرجّحة): هو «البيان» الذي يُضمَّن بهامش الرسم، ولا ينشئ حقا عينيا ولا ينقله، بل يحيّن معطيات الرسم. أمثلته: تغيير اسم العقار (الفصل 52 مكرر)، أو التعديل بعد بلوغ القاصر سن الرشد أو رفع الحجر (الفصل 55)، أو التنصيص على تسليم نظير جديد (الفصل 102). ويعدّده الفصل 69 بجانب التقييد والتقييد الاحتياطي («تقييدا أو بيانا أو تقييدا احتياطيا»).

2. الفرق بين حق السطحية المتعلق بملكية أغراس فوق أرض الغير وعقد المغارسة

3. الآثار المترتبة على تقييد الاتفاق بالتراضي المبرم في إطار مسطرة نزع الملكية بالرسم العقاري

إذا اتفق نازع الملكية والمنزوعة ملكيته على الثمن الذي حددته اللجنة بعد نشر مقرر التخلي، يُدرج الاتفاق في محضر أمام السلطة الإدارية المحلية (أو في عقد عرفي أو عدلي إذا كان المالك غير مقيم بالمكان). وتترتب على هذا الاتفاق، ابتداء من تاريخ إيداعه لدى المحافظة العقارية، جميع الآثار المنصوص عليها في الفصل 37 (الفصل 42 من القانون 7.81):

• نقل الملكية بحكم القانون إلى اسم السلطة النازعة للملكية.
• تخليص العقار من جميع الحقوق والتحملات التي قد تكون مثقلة بها، والتشطيب التلقائي على جميع التقييدات الموضوعة لفائدة الغير كيفما كان نوعها.
• تحوّل حقوق المستفيدين من تلك التقييدات إلى حقوق في التعويض.
• سحب الدعوى عند الاقتضاء من قاضي نزع الملكية أو محكمة الاستئناف أو محكمة النقض.
• تنبيه: دعاوى الفسخ أو الاستحقاق وجميع الدعاوى العينية لا توقف نزع الملكية ولا تحول دون إنتاج آثاره، وتتحول بدورها إلى حقوق في التعويض (الفصل 38).

4. تفويت أملاك الجماعات السلالية في ضوء القانون 62.17

• المبدأ: لا تكتسب أملاك الجماعات السلالية بالحيازة ولا بالتقادم، ولا يمكن أن تكون موضوع حجز. و«لا يمكن تفويت أملاك الجماعات السلالية إلا في الحالات ووفق الشروط الواردة في هذا القانون ونصوصه التطبيقية... تحت طائلة بطلان التفويت». ويمكن أن تكون موضوع نزع الملكية لأجل المنفعة العامة (المادة 15).
• المستفيدون والطرق (المادة 20):
  • بالمراضاة: عقود التفويت واتفاقات الشراكة والمبادلة لفائدة الدولة والمؤسسات العمومية والجماعات الترابية والجماعات السلالية الأخرى.
  • عن طريق المنافسة، أو بالمراضاة عند الاقتضاء: لفائدة الفاعلين العموميين والخواص.
• المصادقة إلزامية: لا تُبرَم العقود إلا بعد مصادقة مجلس الوصاية المركزي (المادتان 20 و32). يرأس هذا المجلس وزير الداخلية أو من يمثله.
• المسطرة (المرسوم 2.19.973 بتطبيق القانون 62.17، المواد 33 إلى 39):
  • القاعدة طلب عروض على أساس دفتر تحملات، بمبادرة من سلطة الوصاية أو بطلب من الجماعة المالكة، لإنجاز مشاريع استثمارية.
  • تشرف على العملية لجنة إقليمية يرأسها عامل العمالة أو الإقليم، تضم ممثل المركز الجهوي للاستثمار ونواب الجماعة. تفحص اللجنة العروض، ثم يُحال الملف على مجلس الوصاية المركزي للبت داخل 30 يوما.
  • يؤدي الفائز الثمن ويقدم ضمانة بنكية داخل 30 يوما، وإلا سقط حقه.
  • تتتبع اللجنة إنجاز المشروع، وقد يُفسخ العقد مع مصادرة الضمانة.
  • التفويت بالمراضاة للفاعلين، على أساس دفتر تحملات، ممكن لمشاريع صناعية أو تجارية أو سياحية أو سكنية أو صحية أو تربوية أو خدماتية. تقترح اللجنة قيمة العقار بناء على عناصر المقارنة.
• حالة خاصة — التمليك لفائدة الأعضاء: يمكن تقسيم الأراضي الفلاحية التابعة للجماعات، الواقعة خارج دوائر الري وغير المشمولة بوثائق التعمير، وإسنادها على وجه الملكية المفرزة أو المشاعة لفائدة عضو أو عدة أعضاء، ذكورا وإناثا (المادة 17).
• الجزاء: يعاقب بالحبس من سنة إلى خمس سنوات وبغرامة من 10.000 إلى 100.000 درهم كل من شارك في إعداد وثائق تتعلق بتفويت عقار سلالي أو التنازل عنه خلافا للقانون (المادة 36).