نموذج مباراة إعادة الترتيب الخاصة بمستخدمي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية 2024 - شهادة الماستر - التحفيظ العقاري

هذا النموذج هو الاختبار الكتابي لمباراة إعادة الترتيب برسم سنة 2024 الخاصة بمستخدمي الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية الحاصلين على ديبلومات قبل توظيفهم بأسلاك الوكالة — شهادة الماستر، تخصص التحفيظ العقاري، دورة 15 ماي 2024. المدة: 3 ساعات، المعامل: 2. يتكوّن من موضوع (11 نقطة) وثلاثة أسئلة (9 نقط). الإحالات أسفله إلى ظهير 9 رمضان 1331 (12 غشت 1913) المتعلق بالتحفيظ العقاري كما غُيّر وتُمّم بالقانون رقم 14.07، وإلى القانون رقم 39.08 المتعلق بمدونة الحقوق العينية، وإلى المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 14 يوليوز 2014 في شأن إجراءات التحفيظ العقاري.

💡 قبل أن تبدأ: في مباراة داخلية للوكالة، المصحّح ينتظر الفصل القانوني الدقيق لكل فكرة. فكرة صحيحة بلا سند تُنقَط أقل من فكرة مسنودة بفصلها. خصّص نحو ساعة و45 دقيقة للموضوع، وساعة للأسئلة الثلاثة، والباقي للمراجعة.

أ. الموضوع (11 نقطة): مبدأ الأثر التطهيري لقرار التحفيظ والاستثناءات التي يمكن أن ترد عليه

المقدمة

انطلق من الفصل الأول من ظهير التحفيظ العقاري: يرمي التحفيظ إلى جعل العقار خاضعا لنظامه دون إمكان إخراجه منه، ويقصد منه «تحفيظ العقار بعد إجراء مسطرة للتطهير يترتب عنها تأسيس رسم عقاري وبطلان ما عداه من الرسوم، وتطهير الملك من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة به». فالتطهير هو المقابل القانوني لمسطرة إشهار طويلة (نشر الخلاصة، التحديد، أجل التعرض). الإشكالية: إلى أي حد يحقق الأثر التطهيري الاستقرار العقاري دون أن يتحول إلى أداة لإهدار حقوق مشروعة؟

المحور الأول: مضمون المبدأ وأساسه وآثاره

• الأساس النصي:
  • الفصل 1: التطهير من جميع الحقوق السالفة غير المضمنة بالرسم وبطلان ما عداه من الرسوم.
  • الفصل 62: «الرسم العقاري نهائي ولا يقبل الطعن»، وهو «نقطة الانطلاق الوحيدة» للحقوق العينية والتحملات العقارية المترتبة على العقار وقت تحفيظه دون ما عداها من الحقوق غير المقيدة.
  • الفصل 64: لا يمكن إقامة أي دعوى في العقار بسبب حق وقع الإضرار به من جراء تحفيظ.
  • الفصل 63: التقادم لا يكسب أي حق عيني على العقار المحفظ في مواجهة المالك المقيد، ولا يسقط أي حق مقيد.
• المبرر: المسطرة مفتوحة للجميع: نشر الخلاصة في الجريدة الرسمية وتعليقها (الفصلان 17 و18)، استدعاء المجاورين للتحديد (الفصل 19)، أجل شهرين للتعرض من نشر الإعلان عن انتهاء التحديد (الفصلان 24 و27)، مع إمكان تعرض استثنائي ما دام الملف لم يُوجَّه إلى المحكمة (الفصل 29). من سكت رغم هذا الإشهار لا يُحمى بعد التحفيظ.
• الآثار:
  • سقوط كل حق عيني لم يُصرَّح به أثناء المسطرة، ولو كان سابقا وثابتا (ملكية، ارتفاق اتفاقي، رهن...).
  • بطلان الرسوم والحجج السابقة على قرار التحفيظ، ويكتب عليها: «وثيقة ملغاة سبق استعمالها في تحفيظ العقار...» (المادة 12 من المرسوم 2.13.18).
  • انعدام الدعوى العينية بعد التحفيظ (الفصل 64)، فلا مجال لدعوى استحقاق ضد الرسم.
  • للمحافظ وحده النظر في قبول أو رفض مطلب التحفيظ بعد الحكم في التعرضات (الفصل 37)، والأحكام الصادرة في التعرضات لا تحوز قوة الشيء المقضي به إلا فيما بين الأطراف (الفصل 38).
• تمييز ضروري: التطهير يخص قرار التحفيظ نفسه. أما التقييدات اللاحقة فتحكمها قاعدة أخرى: المادة 2 من القانون 39.08 التي تحمي الغير المقيد عن حسن نية، إلا في حالة التدليس أو الزور أو استعماله، بشرط رفع الدعوى داخل أربع سنوات من تاريخ التقييد المطلوب إبطاله. لا تخلط بين القاعدتين.

المحور الثاني: الاستثناءات والتلطيفات

• تلطيفات داخل ظهير التحفيظ (لا تعيد الحق العيني بل تعوّض عنه):
  • الفصل 64: للمتضررين في حالة التدليس فقط إقامة دعوى شخصية بأداء تعويضات على مرتكب التدليس.
  • في حالة إعسار المدلس تؤدى التعويضات من صندوق التأمين المحدث بالفصل 100، الذي يضمن كذلك ما يُحكم به على المحافظ العام أو المحافظين بسبب خطأ في التحفيظ أو في تقييد الحق. سقفه 100 مليون درهم.
  • المسؤولية الشخصية للمحافظ عن الإغفال أو فساد أو بطلان ما ضمن بالرسم (الفصل 97).
• استثناء تشريعي صريح — الأوقاف: المادة 54 من مدونة الأوقاف (الصادرة بالظهير الشريف رقم 1.09.236) تنص على أن الرسوم العقارية المؤسسة لفائدة الغير لا تمنع المحكمة من النظر في كل دعوى ترمي إلى إثبات صفة الوقف العام لعقار محفظ، شريطة رفعها في مواجهة جميع ذوي الحقوق المقيدين. وإذا ثبتت هذه الصفة بحكم حائز لقوة الشيء المقضي به، يشطب المحافظ على كل تسجيل سابق ويقيد العقار في اسم الأوقاف العامة. هذا خروج مباشر عن الفصلين 62 و64.
• استثناءات يقول بها الفقه والقضاء (إجابة مرجّحة):
  • الملك العام: لكونه غير قابل للتفويت ولا للتقادم، يرى جانب من الفقه والقضاء أن تحفيظه في اسم الغير لا يطهّره من صفته العمومية.
  • الارتفاقات الطبيعية والقانونية: تنشأ عن الوضعية الطبيعية للأماكن أو بحكم القانون (المواد 38 إلى 40 من القانون 39.08)، لا عن الاتفاق، ولذلك يُقال إنها تبقى قائمة ولو لم تُضمَّن بالرسم.
• للمقارنة: نزع الملكية لأجل المنفعة العامة ينتج بدوره أثرا تطهيريا. فإيداع الحكم بنقل الملكية يخلّص العقار من جميع الحقوق والتحملات، وتتحول حقوق الغير إلى حقوق في التعويض (الفصل 37 من القانون 7.81).

الخاتمة

الأثر التطهيري ركيزة الثقة في الرسم العقاري وفي الائتمان العقاري. غير أن المشرع لطّفه بالتعويض (الفصلان 64 و100)، واستثنى منه الوقف صراحة. لذلك تبقى جودة التحري أثناء المسطرة، وهي مسؤولية المحافظ والمهندس المساح، الضمانة الأولى لكي لا يتحول التطهير إلى تجريد غير عادل من الحقوق.

ب. الأسئلة (9 نقط)

1. الشروط الواجب توفرها من أجل الاستجابة لطلبات البحث عن الممتلكات العقارية

إجابة مرجّحة، تستند إلى المادتين 27 و28 من المرسوم رقم 2.13.18 كما نُشر سنة 2014. وقد تكون مذكرات داخلية للوكالة قد فصّلت هذه الشروط بعد ذلك، وكذلك تعديل المرسوم سنة 2021:

• التعريف بهوية الطالب: «يمكن لكل شخص، بعد التعريف بهويته، أن يحصل بناء على طلب على المعلومات المضمنة بالسجلات العقارية...».
• تقديم طلب مكتوب إلى المحافظة العقارية المعنية.
• الإدلاء بالمرجع العقاري: رقم الرسم العقاري أو رقم مطلب التحفيظ. بهذا المرجع تسلَّم المعلومات لكل طالب.
• البحث بالاسم دون مرجع عقاري (وهو جوهر «البحث عن الممتلكات»): «لا يمكن تسليم المعلومات المذكورة إلا بناء على طلب مشفوع بأمر قضائي». هذا هو الشرط الحاسم، وهو يحمي الحياة الخاصة والمعطيات الشخصية.
• الإدارات العمومية والسلطات القضائية: تحصل على المعلومات المضمنة بقاعدة المعطيات العقارية المعلوماتية بناء على طلب يقدم إلى مصالح الوكالة، دون أمر قضائي، ومجانا (المادة 29).
• أداء الوجيبات المحددة قبل تسليم الشهادات والنسخ (المادة 28)، باستثناء الإدارات العمومية.

2. القرارات التي يمكن أن يتخذها المحافظ على الأملاك العقارية بشأن مطلب التحفيظ

3. التقييدات التي يمكن التشطيب عليها من الرسوم العقارية استنادا إلى أوامر استعجالية

• التقييد الاحتياطي: الفقرة الأخيرة من الفصل 86. يمكن اللجوء إلى رئيس المحكمة الابتدائية التي يقع العقار في دائرة نفوذها، بصفته قاضيا للمستعجلات، للأمر بالتشطيب على التقييد الاحتياطي كلما كانت الأسباب المستند إليها غير جدية أو غير صحيحة. يشمل ذلك أنواعه الثلاثة المنصوص عليها في الفصل 85 (بناء على سند، أو على أمر قضائي، أو على نسخة من مقال دعوى).
  ملاحظة: التقييد الاحتياطي المبني على مقال دعوى يُشطب عليه تلقائيا بعد شهر ما لم يُدلَ بأمر رئيس المحكمة، فلا يحتاج إلى أمر استعجالي (الفصل 86).
• الحجز والإنذار بحجز عقاري: الفصل 87. يشطب عليهما «بناء على عقد أو أمر من قاضي المستعجلات يكون نهائيا ونافذا فور صدوره».
• المبدأ المقابل: باقي التقييدات (النهائية) لا يُشطب عليها إلا بعقد أو حكم مكتسب لقوة الشيء المقضي به يثبت انعدام الحق أو انقضاءه (الفصل 91). الأمر الاستعجالي لا يكفي لمحو حق عيني مقيد تقييدا نهائيا.