الوعد بالبيع العقاري وشراء عقار في طور الإنجاز

آخر تحديث: 04/10/2026

تحرير: فريق وظيفة إنفو

منذ القانون 041.25 (الجريدة الرسمية 16 يوليو 2026)، يجب أن يحرر الوعد بالبيع العقاري في محرر رسمي تحت طائلة البطلان. وفي شراء عقار في طور الإنجاز: عقد تخصيص اختياري (5%، تراجع خلال شهر)، ثم عقد ابتدائي رسمي بعد رخصة البناء مع ضمانة إنهاء الأشغال أو استرجاع الأقساط، ثم أداء تبعاً لتقدم الأشغال، و20% عند العقد النهائي بعد رخصة السكن.

هل يجب أن يكون الوعد بالبيع العقاري عند موثق؟

نعم. حسب المادة 4 من مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08) كما غيرها القانون 041.25 (الجريدة الرسمية عدد 7526 بتاريخ 16 يوليو 2026): يجب أن تحرر تحت طائلة البطلان جميع التصرفات الناقلة لملكية عقار أو المنشئة أو المغيرة لحقوق عينية، والوعد بالبيع العقاري، وكذا الوكالات الخاصة بها، بموجب محرر رسمي، ما لم ينص مقتضى خاص على خلاف ذلك. والأمر نفسه بالنسبة للشقق في الملكية المشتركة (المادة 12 من القانون 18.00). تحقق من صفة المحرر عبر صفحة التحقق من المهنيين.

ما هو بيع العقار في طور الإنجاز (VEFA)؟

هو كل اتفاق يلتزم بمقتضاه البائع بإنجاز عقار داخل أجل محدد ونقل ملكيته إلى المشتري مقابل ثمن يؤدى تبعاً لتقدم الأشغال (الفصل 618-1 من قانون الالتزامات والعقود، القانون 44.00 كما غيره القانون 107.12). يطبق وجوباً، تحت طائلة البطلان، على العقارات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي (الفصل 618-2). المراحل: عقد التخصيص (اختياري) ← العقد الابتدائي ← العقد النهائي.

ما هو عقد التخصيص وهل يمكن التراجع عنه؟

حسب الفصلين 618-3 مكرر مرتين و618-3 مكرر ثلاث مرات:

• يحرر في محرر رسمي أو عرفي ثابت التاريخ، ولا يجوز إلا بعد الحصول على رخصة البناء (تحت طائلة البطلان)؛
• للمشتري حق التراجع داخل شهر من إبرامه، ويرجع له البائع المبلغ كاملاً داخل 7 أيام؛
• صلاحيته 6 أشهر كحد أقصى غير قابلة للتجديد، تنتهي بالعقد الابتدائي أو باسترجاع المبالغ؛
• تودع المبالغ في حساب بنكي خاص غير قابل للحجز إلى انقضاء أجل التراجع، مقابل وصل.

ما الذي يجب أن يتضمنه العقد الابتدائي؟

يحرر العقد الابتدائي في محرر رسمي تحت طائلة البطلان (الفصل 618-3)، ولا يبرم إلا بعد رخصة البناء (الفصل 618-5). يتضمن على الخصوص (الفصل 618-3 مكرر): هوية الأطراف، محل المخابرة، رقم الرسم العقاري والحقوق والتحملات، تاريخ ورقم رخصة البناء، موقع العقار ووصفه ومساحته التقريبية، ثمن المتر المربع وكيفية الأداء (أو الثمن الإجمالي للسكن الاجتماعي)، أجل التسليم، ومراجع ضمانة استرجاع الأقساط أو إنهاء الأشغال أو التأمين. يودع البائع لدى المحرر التصاميم الحاملة لعبارة «غير قابل للتغيير» ودفتر التحملات ونسخة الضمانة. وبعد العقد الابتدائي، يلتزم البائع بتقديم ضمانة إنهاء الأشغال أو استرجاع الأقساط، ولا يفرج المحرر عن الأقساط إلا بعد حصوله عليها (الفصل 618-9).

كيف تؤدى أقساط الثمن؟

الحد الأقصى المسموح بأدائه حسب تقدم الأشغال (الفصل 618-6):

• 5% عند عقد التخصيص؛
• 5% عند العقد الابتدائي، أو 10% إذا لم يوجد عقد تخصيص؛
• 10% عند بداية الأشغال؛
• 60% على ثلاث مراحل: الأساسات على مستوى الطابق الأرضي، الأشغال الكبرى، ثم الأشغال النهائية والحصول على رخصة السكن أو شهادة المطابقة؛
• 20% عند العقد النهائي وتسلم المفاتيح.

ماذا لو تأخر المنعش أو فسخ أحد الطرفين العقد؟

• يمكن للبائع الاستفادة من أجل إضافي لا يتجاوز 6 أشهر مع إخبار المشتري قبل شهر من انتهاء الأجل الأصلي (الفصل 618-7)؛
• تعويض التأخير: 1% عن كل شهر من المبلغ المعني، دون تجاوز 10% في السنة، على البائع المتأخر في الإنجاز كما على المشتري المتأخر في الأداء، ولا يطبق إلا بعد شهر من إشعار الطرف المخل (الفصل 618-12)؛
• عند فسخ عقد التخصيص أو العقد الابتدائي، يستحق المتضرر 15% من المبالغ المؤداة إلى غاية الأشغال الكبرى، و20% إلى غاية الأشغال النهائية ورخصة السكن (الفصل 618-14)؛
• إذا تجاوز البائع أجل التسليم، يحق للمشتري الفسخ بدون تعويض عليه، ويستحق تعويضاً قدره 20% من المبالغ المؤداة؛ ولا تعويض على المشتري إذا فسخ داخل 30 يوماً من عقد التخصيص.

متى يوقع العقد النهائي وتنتقل الملكية؟

لا يعتبر العقار منجزاً إلا بعد رخصة السكن أو شهادة المطابقة (الفصل 618-15؛ انظر رخصة السكن). على البائع إخبار المشتري داخل 60 يوماً من حصوله عليها (الفصل 618-18). يبرم العقد النهائي في محرر رسمي بعد شهادة المهندس المعماري بنهاية الأشغال، واستخراج الرسوم العقارية الفرعية وأداء باقي الثمن (الفصل 618-16). إذا رفض أحد الطرفين الإتمام داخل 60 يوماً من الإشعار، يحق للمتضرر الفسخ مع التعويض أو اللجوء إلى المحكمة لإتمام البيع (الفصل 618-19). تنتقل الملكية في العقار المحفظ من تاريخ تقييد العقد بالرسم العقاري (الفصل 618-20؛ انظر التحفيظ العقاري).

كم أتعاب تحرير عقود البيع في طور الإنجاز؟

يحدد المرسوم 2.04.143 (المستشهد به في الصيغة المحينة لقانون الالتزامات والعقود، والذي يبقى سارياً إلى حين تعويضه رغم نسخ الفصل 618-17 بالقانون 041.25): 500 درهم للعقد الابتدائي، وللعقد النهائي: 600 درهم إذا قل الثمن عن 120.000 درهم، 1.000 درهم من 120.001 إلى 200.000، 2.500 درهم من 200.001 إلى 500.000، و0,50% من الثمن فوق 500.000 درهم. تضاف إليها واجبات التسجيل والمحافظة العقارية. للدعم: دعم السكن daamsakane.ma. هذه الصفحة إخبارية؛ استشر الموثق.