آخر تحديث:
في الملكية المشتركة (القانون 18.00) ينشأ اتحاد للملاك بقوة القانون، يسيره جمع عام سنوي ووكيل (السانديك) يعين بأغلبية ثلاثة أرباع لمدة سنتين قابلة للتجديد. كل مالك يؤدي حصته من التكاليف حسب الميزانية التي يصوت عليها الجمع العام؛ وعند عدم الأداء يستصدر الوكيل أمراً بالأداء ويمكن تقييد رهن جبري على الشقة، وتتقادم الديون بـ5 سنوات.
على من يطبق قانون الملكية المشتركة 18.00؟
يطبق على العقارات المبنية المقسمة إلى شقق أو طبقات أو محلات مشتركة بين عدة ملاك، يملك كل واحد منهم جزءاً مفرزاً وحصة في الأجزاء المشتركة، وعلى المجموعات العقارية (عمارات، فيلات، محلات)، سواء كانت محفظة أو في طور التحفيظ أو غير محفظة (المادة 1). الأجزاء المشتركة تشمل الأرض وهيكل البناء والواجهة والدرج والمصاعد والسطوح والتجهيزات المشتركة (المادة 4)، ولا يجوز قسمتها أو تفويتها بمعزل عن الأجزاء المفرزة (المادة 7).
ما هو نظام الملكية المشتركة؟
لكل بناء مشترك نظام للملكية المشتركة يضعه المالك الأصلي أو الملاك، وتسلم نسخة منه لكل مالك؛ وفي غيابه يطبق النظام النموذجي المحدد بالمرسوم 2.17.354 (المادة 8). يحدد النظام توزيع الحصص والتكاليف وقواعد الجمع العام وتعيين الوكيل (المادة 9). يودع بالمحافظة العقارية إذا كان العقار محفظاً، وعلى البائع تسليم نسخة منه للمشتري مع الإشارة في عقد البيع إلى اطلاعه عليه (المادة 11). وتحرر التصرفات الناقلة للملكية المشتركة بمحرر رسمي تحت طائلة البطلان (المادة 12 كما غيرها القانون 041.25).
ما هو اتحاد الملاك ومن هو السانديك؟
ينشأ اتحاد الملاك المشتركين بقوة القانون منذ تقييد أول تفويت، ويتمتع بالشخصية المعنوية؛ كل مالك عضو فيه بقوة القانون (المادتان 13 و14). السانديك هو «وكيل الاتحاد»:
- يعينه الجمع العام مع نائبه بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات الملاك، ويمكن أن يكون من غير الملاك، شخصاً ذاتياً أو شركة تسيير؛ وإن تعذر التعيين يعينه رئيس المحكمة الابتدائية بطلب من مالك أو أكثر؛
- مدة مهمته سنتان قابلة للتجديد، ويعزل بنفس الأغلبية، ويحدد الجمع العام أتعابه (المادة 19)؛
- من مهامه: تحصيل المساهمات مقابل وصل، مسك المحاسبة، إخبار الملاك كل 6 أشهر على الأقل بالوضعية المالية، فتح حساب بنكي باسم الاتحاد، منح وصل الإبراء عند البيع، وتمثيل الاتحاد أمام المحاكم (المادة 26)؛
- عند انتهاء مهمته يسلم الوثائق والأموال للوكيل الجديد داخل 15 يوماً (المادة 28).
السانديك المتطوع أو السانديك المهني: ما الفرق، وما هي مهام السانديك؟
- القانون 18.00 لا يستعمل عبارة «السانديك المتطوع»: يعين الجمع العام الوكيل (السانديك) بأغلبية ثلاثة أرباع، وقد يكون مالكاً من سكان العمارة أو من غير الملاك، شخصاً ذاتياً أو شركة تسيير (المادة 19).
- الأجر: الجمع العام هو الذي يحدد أتعاب الوكيل (المادة 19)؛ فالسانديك «المتطوع» هو عملياً مالك يقبل المهمة بدون أتعاب أو بأتعاب رمزية بقرار الجمع العام.
- نفس المهام في الحالتين (المادة 26): تحصيل المساهمات مقابل وصل، مسك المحاسبة، إخبار الملاك كل 6 أشهر على الأقل بالوضعية المالية، فتح حساب بنكي باسم الاتحاد، تسليم وصل الإبراء عند البيع، وتمثيل الاتحاد أمام المحاكم.
- المدة والتسليم: سنتان قابلة للتجديد، والعزل بنفس الأغلبية (المادة 19)، وتسليم الوثائق والأموال للوكيل الجديد داخل 15 يوماً (المادة 28).
كيف ينعقد الجمع العام وما الأغلبية المطلوبة؟
- ينعقد الجمع العام العادي مرة في السنة على الأقل، داخل 30 يوماً من انتهاء السنة الجارية (المادة 16 مكرر 2)؛ ويمكن لثلث الملاك طلب عقده، وإن لم يستجب الوكيل يمكن لمالك واحد الدعوة إليه بعد 8 أيام من إنذاره (المادة 16 مكرر 3)؛
- يبلَّغ الاستدعاء 15 يوماً قبل الاجتماع، مع جدول الأعمال والتذكير بأن غير المؤدين لواجباتهم لا يقبل حضورهم (المادة 16 مكرر 4)؛
- النصاب: نصف الملاك، وإلا انعقد اجتماع ثان داخل 30 يوماً بمن حضر (المادة 18)؛
- الأغلبية النسبية: الصيانة والأمن، الصحون الهوائية، أماكن ذبح الأضاحي، ولوج الأشخاص في وضعية إعاقة، البواب (المادة 20)؛
- ثلاثة أرباع: النظام، التحسينات، تعيين الوكيل وعزله، الميزانية والأشغال الكبرى والتأمين المشترك (المادة 21)؛
- الإجماع: البناء الجديد أو التعلية، تحويل أجزاء مشتركة إلى خاصة، الهدم الكلي (المادة 22).
كيف تحدد تكاليف السانديك ومتى تؤدى؟
كل مالك ملزم بالمساهمة في تكاليف حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وتسييرها، وفي الخدمات الجماعية حسب منفعتها لجزئه (المادة 36). يصوت الجمع العام كل سنة على ميزانية تقديرية وعلى رصيد خاص للأشغال الكبرى، وتستحق المساهمة في اليوم الأول من كل 3 أشهر أو حسب المدة التي يحددها الجمع العام (المادة 24)، ويمكن إحداث حساب احتياطي للمصاريف الطارئة (المادة 37 مكرر 1). لا يحدد القانون مبلغاً موحداً للواجبات أو لأتعاب الوكيل: يحددها الجمع العام. ولكل مالك يرى أن حصته تفوق ما ينوبه أن يطلب مراجعتها أمام المحكمة (المادة 38).
ماذا يحدث عند عدم أداء واجبات السانديك؟
- بعد رسالة مضمونة بقيت دون جدوى أكثر من 30 يوماً، تصبح باقي مساهمات السنة حالة فوراً (المادة 25)؛
- يستصدر الوكيل أمراً بالأداء من رئيس المحكمة الابتدائية، مشمولاً بالنفاذ المعجل، بناء على محضر الجمع العام وكشف الحساب وشهادة الملكية وما يثبت الإنذار (المادة 25 مكرر)، داخل أجل لا يتعدى 3 أشهر (المادة 36 مكرر)؛
- لديون الاتحاد رهن إجباري على الجزء المفرز، ويمكن تقييد رهن جبري بأمر من رئيس المحكمة بعد 8 أيام من التبليغ (المادتان 40 و40 مكرر 1)، وامتياز على المنقولات والكراء (المادة 41)؛
- عند بيع الشقة يبقى المشتري متضامناً مع البائع في ديون الاتحاد (المادة 42)؛
- تتقادم ديون الاتحاد بـ5 سنوات من تاريخ إقرارها من الجمع العام (المادة 43).
الخلاصة
- السانديك: أغلبية ¾، مدة سنتين
- جمع عام عادي مرة في السنة على الأقل
- المساهمة تستحق كل 3 أشهر أو حسب الجمع العام
- ديون الاتحاد تتقادم بـ5 سنوات
