آخر تحديث:
البيوعات العقارية القضائية يعلن عنها 15 يوماً على الأقل قبل المزاد في المحكمة الابتدائية وموقعها الإلكتروني (المادة 559 من القانون 58.25). تطلع على دفتر شروط البيع بكتابة الضبط، وتقدم عرضك مباشرة للمكلف بالتنفيذ أو عبر المنصة الإلكترونية، فيرسو المزاد على أعلى عرض موسر بعد ثلاث دقائق، وتؤدي الثمن داخل 10 أيام. ويمكن لأي شخص الزيادة بالثلث داخل 10 أيام بعد المزاد.
متى يباع عقار بالمزاد العلني القضائي؟
حسب قانون المسطرة المدنية 58.25، لا يقع الحجز التنفيذي على العقار إلا عند عدم كفاية المنقول، إلا في ثلاث حالات (المادة 545): إذا كان الدائن مستفيداً من ضمان عيني (رهن)، أو لم يثبت المدين وجود منقولات كافية أو تعذر بيعها بعد ثلاثة مزادات علنية، أو اختار المدين التنفيذ على عقاراته. يقيد محضر الحجز في الرسم العقاري ويُشهر لمدة 15 يوماً (المادة 549). انظر أيضاً تنفيذ الأحكام والحجز.
أين أجد إعلانات البيوعات العقارية؟
يحدد قاضي التنفيذ يوم وساعة ومكان المزاد داخل 15 يوماً بعد انتهاء التعرضات، ويعلن المكلف بالتنفيذ البيع (المادة 559) بالتعليق على العقار وفي الأسواق المجاورة، وفي لوحة إعلانات المحكمة الابتدائية، وبمكاتب السلطة المحلية والجماعات، وبوسائل الإشهار التي يأمر بها القاضي، وبالموقع الإلكتروني للمحكمة، وذلك 15 يوماً على الأقل قبل المزاد. وتجمع بوابة وزارة العدل خدمة «البيوعات العقارية» حسب المحكمة: انظر دليل بوابة محاكم.
ما هو دفتر شروط البيع وكيف أطلع عليه؟
يعده المكلف بالتنفيذ داخل 10 أيام بعد أجل الإشهار (المادة 553)، ويتضمن: السند التنفيذي، الإجراءات، بيان العقار وحقوقه وتحملاته، وضعيته المادية والقانونية، الثمن الافتتاحي الذي يحدده قاضي التنفيذ بناء على تقرير خبير، وصوراً للعقار. لذوي المصلحة 10 أيام للتعرض (المادة 556) ويبت القاضي داخل 3 أيام دون طعن (المادة 557). ثم يصبح الدفتر نهائياً، ويمكن لكل راغب في المشاركة الاطلاع عليه بكتابة الضبط أو بالموقع الإلكتروني للمحكمة (المادة 558). وتطهر مسطرة البيع العقار من أي تحمل أو دين سابق (المادة 556).
كيف أشارك في المزاد وأقدم عرضاً؟
- تقدم العروض للمكلف بالتنفيذ مباشرة أو عبر منصة إلكترونية إلى غاية إقفال محضر المزاد، وتسجل حسب ترتيبها (المادة 560).
- يمكن المشاركة بنفسك أو بوكالة خاصة تضم للملف، على ألا تكون الوكالة لاقتناء العقار لفائدة الوكيل.
- يرسو المزاد على المتزايد الموسر الأخير صاحب أعلى عرض، أو الذي قدم كفيلاً موسراً، بعد مرور ثلاث دقائق (المادة 561).
- يؤدي الراسي عليه المزاد الثمن بكتابة الضبط داخل 10 أيام، زائد مصاريف التنفيذ التي يحددها القاضي ويعلن عنها قبل المزاد.
ماذا لو لم يُبع العقار في المزاد؟
لا يغير تاريخ المزاد إلا بأمر من قاضي التنفيذ لأسباب خطيرة أو لعدم كفاية العروض (والعرض كاف إذا ساوى الثمن المحدد في الدفتر)، والتاريخ الجديد لا يتعدى 15 يوماً (المادة 562). إذا لم يقع البيع يمكن للقاضي تحديد ثمن افتتاحي جديد بناء على خبرة، أو تخفيضه تلقائياً على ألا يتجاوز التخفيض ثلاثين بالمائة وألا يقل عن عشرة بالمائة من المبلغ المحدد في الخبرة الأخيرة، كما ورد في النص.
ما هي الزيادة بالثلث بعد رسو المزاد؟
داخل 10 أيام من المزاد، يمكن لكل شخص تقديم عرض بالزيادة يفوق ثمن البيع والمصاريف بمقدار الثلث، مع إيداع ثمن المزاد زائد الثلث بصندوق المحكمة داخل نفس الأجل، والالتزام كتابة بعدم العدول. ثم يجرى مزاد نهائي بعد 15 يوماً من الإعلان عنه (المادة 563).
ما الذي يحدث بعد رسو المزاد؟
- محضر المزاد سند للمطالبة بالثمن، وسند ملكية للراسي عليه المزاد، وسند تنفيذي لتسلم العقار (المادة 564)، ولا يسلم إلا بعد تنفيذ الشروط.
- إذا لم ينفذ المشتري الشروط داخل 10 أيام من إنذاره، يعاد البيع على مسؤوليته داخل 30 يوماً، ويلزم بالفرق ويصادر مبلغ الثلث المؤدى (المواد 566 إلى 568).
- للمنفذ عليه الطعن بالبطلان في محضر رسو المزاد داخل 10 أيام (المادة 569)، والطعن في إجراءات الحجز يقدم قبل المزاد بثلاثة أيام على الأقل، ومن خسر دعواه يحكم عليه بغرامة 10.000 درهم (المادة 552).
الخلاصة
- الإعلان: 15 يوماً قبل المزاد
- أداء الثمن: 10 أيام
- الزيادة بالثلث: 10 أيام
- محضر المزاد = سند ملكية
