آخر تحديث:
عند عدم أداء الكراء، يطلب المكري من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن بتوجيه إنذار بالأداء يمنح المكتري 15 يوماً على الأقل (المادتان 23 و25 من القانون 67.12)؛ وإذا لم يؤد يصدر الرئيس أمراً بالأداء داخل 48 ساعة. وإذا بقي الكراء دون أداء رغم الإنذار، يمكن طلب فسخ العقد والإفراغ دون إشعار بالإفراغ (المادة 56)، ويكون الحكم مشمولاً بالنفاذ المعجل إذا لم يُنفذ الأمر بالأداء.
ماذا يقول القانون 67.12 عن عدم أداء الكراء؟
يلتزم المكتري بأداء الوجيبة الكرائية في الأجل المحدد في العقد مع التكاليف التي يتحملها (المادة 12). وعند عدم الأداء، يتيح القانون 67.12 للمكري طريقين: مسطرة الأداء السريعة لدى رئيس المحكمة الابتدائية (المواد 22 إلى 30)، ودعوى الفسخ والإفراغ أمام المحكمة (المادة 56). يطبق القانون على المحلات المعدة للسكنى أو للاستعمال المهني. هذه الصفحة إخبارية؛ لكل نزاع استشر محامياً أو مكتب المساعدة الاجتماعية بالمحكمة.
كيف أطالب المكتري بالكراء المتأخر؟
- الشرط: أن تكون العلاقة الكرائية ثابتة بمحرر كتابي ثابت التاريخ أو بحكم نهائي يحدد الوجيبة (المادة 22)، وإلا لا يُقبل الطلب (المادة 23).
- طلب الإذن: يطلب المكري من رئيس المحكمة الابتدائية الإذن بتوجيه إنذار بالأداء (المادة 23).
- مضمون الإنذار تحت طائلة عدم القبول: أسماء الأطراف، عنوان المكري، عنوان المحل، مبلغ الكراء والتكاليف، المدة المستحقة، ومجموع ما بذمة المكتري (المادة 24).
- الأجل: لا يقل عن 15 يوماً من تاريخ التبليغ، والأداء إما للمكري مقابل وصل، أو في حسابه البنكي، أو بصندوق المحكمة، أو بأي وسيلة تثبت الأداء (المادة 25).
- المصادقة: عند عدم الأداء الكلي أو الجزئي، يصدر رئيس المحكمة أمراً بالمصادقة على الإنذار مع الأمر بالأداء داخل 48 ساعة من تسجيل الطلب، وينفذ على الأصل (المادتان 26 و27).
متى يمكن إفراغ المكتري بسبب عدم الأداء؟
يمكن للمكري أن يطلب من المحكمة فسخ العقد وإفراغ المكتري ومن يقوم مقامه دون توجيه إشعار بالإفراغ إذا لم يؤد الوجيبة التي حل أجلها رغم توصله بإنذار الأداء (المادة 56)، وكذلك عند استعمال المحل لغير ما أعد له، أو إدخال تغييرات دون موافقة، أو إهماله بشكل يسبب ضرراً كبيراً. ويكون الحكم بالإفراغ مشمولاً بالنفاذ المعجل إذا لم ينفذ المكتري الأمر بالمصادقة على الإنذار (المادة 56).
وما الفرق مع الإشعار بالإفراغ للتماطل؟
«التماطل في الأداء» من الأسباب الجدية التي تسمح للمكري بإنهاء العقد عبر إشعار بالإفراغ (المادة 45). يجب أن يتضمن الإشعار، تحت طائلة البطلان، الأسباب، وشموله المحل بكامل مرافقه، وأجل شهرين على الأقل يبدأ من تاريخ التوصل، ويبلغ وفق الفصول 37 و38 و39 من قانون المسطرة المدنية (المادة 46). إذا بقي المكتري بعد الأجل، يطلب المكري من المحكمة تصحيح الإشعار والحكم بالإفراغ (المادة 47). المسطرة المدنية الجديدة: القانون 58.25.
ما حقوق المكتري في هذه المسطرة؟
- رفض طلب المصادقة لا يقبل أي طعن ولا حجية له، ويبقى للمكري اللجوء للقواعد العامة (المادتان 28 و29).
- عند قبول الطلب، يمكن للمكتري رفع النزاع أمام المحكمة الابتدائية، ويمكن للمحكمة استثناءً وقف التنفيذ بطلب مستقل معلل (المادة 29).
- إذا ثبت أن المكري توصل بمستحقاته وواصل المسطرة بسوء نية، فللمكتري تعويض بين كراء شهرين وستة أشهر (المادة 30).
- بعد الفسخ، المكتري الذي يحتفظ بالمحل يؤدي تعويضاً تحدده المحكمة لا يقل عن ضعف الوجيبة ويعتبر محتلاً بدون سند (المادة 13).
ما الوثائق التي أحتاجها كمكري؟
- عقد الكراء الكتابي ثابت التاريخ، أو حكم نهائي يحدد الوجيبة: انظر عقد كراء شقة وفق القانون 67.12.
- بيان الأشهر غير المؤداة ومبلغها والتكاليف.
- وصولات الكراء السابقة: مولد وصل الكراء.
- محضر تبليغ الإنذار (يُرفق بطلب المصادقة، المادة 27).
الخلاصة
- إنذار بالأداء: 15 يوماً على الأقل
- أمر بالأداء داخل 48 ساعة
- الفسخ والإفراغ: المادة 56
- تعويض المكتري عن سوء النية: 2 إلى 6 أشهر
