عقد التسيير الحر وكراء المحل التجاري: القانون 49.16

آخر تحديث: 04/10/2026

تحرير: فريق وظيفة إنفو

عقد التسيير الحر هو كراء الأصل التجاري لمسير يستغله تحت مسؤوليته ويصبح تاجراً؛ ينشر داخل 15 يوماً، ويبقى المالك متضامناً في ديون الاستغلال إلى 6 أشهر بعد النشر. أما كراء المحل التجاري (القانون 49.16) فيمنح المكتري بعد سنتين حق التجديد وتعويضاً عن الإفراغ يحسب على التصريحات الضريبية لأربع سنوات، إلا في حالات المادة 8.

ما هو عقد التسيير الحر للأصل التجاري؟

حسب المادة 152 من مدونة التجارة، هو كل عقد يوافق بمقتضاه مالك الأصل التجاري أو مستغله على إكرائه كلاً أو بعضاً لمسير يستغله تحت مسؤوليته. القواعد الأساسية (المواد 153 إلى 158):

• يكتسب المسير الحر صفة التاجر بكل التزاماتها (التسجيل في السجل التجاري)؛
• ينشر مستخرج العقد داخل 15 يوماً من تاريخه في الجريدة الرسمية وفي جريدة مخول لها نشر الإعلانات القانونية، وكذلك عند انتهائه؛
• على المكري أن يطلب شطب اسمه من السجل التجاري أو تعديل تقييده بالتنصيص على وضع الأصل في التسيير الحر؛
• يذكر المسير في كل أوراقه رقم سجله التجاري وصفته كمسير حر، تحت طائلة غرامة من 2.000 إلى 10.000 درهم.

ما خطورة عقد التسيير الحر على المالك؟

• يسأل مكري الأصل بالتضامن مع المسير الحر عن الديون التي اقترضها هذا الأخير لاستغلال الأصل، إلى غاية نشر العقد وخلال 6 أشهر التي تلي النشر (المادة 155)؛
• إذا أضر العقد بدائني المكري، يمكن للمحكمة أن تصرح بحلول آجال ديونه المتعلقة باستغلال الأصل، بطلب يرفع داخل 3 أشهر من النشر (المادة 152)؛
• انتهاء التسيير الحر يجعل ديون الاستغلال التي أبرمها المسير حالة فوراً (المادة 157)؛
• العقد الذي لا يستوفي هذه الشروط باطل، لكن لا يحق للمتعاقدين التمسك بالبطلان تجاه الغير (المادة 158).

ما هي المحلات التي يحميها القانون 49.16؟

يطبق القانون 49.16 على كراء العقارات أو المحلات التي يستغل فيها أصل تجاري لتاجر أو حرفي أو صانع، وملحقاتها، والأراضي العارية المشيدة عليها بنايات بموافقة كتابية للمالك، وعلى محلات التعليم الخصوصي والتعاونيات والمصحات والصيدليات والمختبرات (المادة 1). لا يطبق على: الملك العام، الأوقاف، المحلات بالمراكز التجارية، الكراء الطويل الأمد، والائتمان الإيجاري العقاري، ضمن حالات أخرى (المادة 2). يبرم العقد كتابة بمحرر ثابت التاريخ مع بيان بوصف حالة المحل عند التسليم (المادة 3).

متى يحق للمكتري تجديد العقد والتعويض عن الإفراغ؟

يستفيد المكتري من حق التجديد متى أثبت انتفاعه بالمحل بصفة مستمرة لمدة سنتين على الأقل، أو دون شرط المدة إذا دفع مبلغاً مقابل الحق في الكراء موثقاً كتابة (المادة 4). وعند إنهاء الكراء يستحق تعويضاً يشمل قيمة الأصل التجاري المحددة انطلاقاً من التصريحات الضريبية للسنوات الأربع الأخيرة، والتحسينات، وما فقده من عناصر الأصل، ومصاريف الانتقال، ولا يقل عن المبلغ المدفوع مقابل الحق في الكراء (المادة 7). يحدد مبلغ الكراء بالتراضي، وتخضع مراجعته للقانون 07.03 (المادة 5).

متى يُفرَغ المكتري بدون تعويض؟

لا يلزم المكري بأي تعويض (المادة 8) إذا:

• لم يؤد المكتري الكراء داخل 15 يوماً من توصله بالإنذار وكان ما بذمته 3 أشهر على الأقل؛
• أحدث تغييراً يضر بالبناية أو غيّر النشاط دون موافقة المالك، ولم يرجع الحالة داخل الأجل (3 أشهر كحد أقصى)؛
• كان المحل آيلاً للسقوط (ما لم يثبت تقصير المكري في الصيانة) أو هلك بفعل المكتري أو بقوة قاهرة؛
• أكرى المحل من الباطن خلافاً للعقد؛
• أُغلق المحل لمدة سنتين على الأقل ففقد الأصل عنصر الزبناء.

كيف يسترجع المالك المحل للاستعمال الشخصي أو للهدم؟

• الإنذار (المادة 26): يتضمن السبب وأجلاً للإفراغ: 15 يوماً لعدم الأداء أو المحل الآيل للسقوط، و3 أشهر للاسترجاع للاستعمال الشخصي أو الهدم أو التوسعة أو الإخلال الجدي بالعقد. يبلغ بواسطة مفوض قضائي أو وفق المسطرة المدنية (المادة 34)، ويسقط حق المصادقة عليه بمرور 6 أشهر من انتهاء الأجل؛
• الاسترجاع للاستعمال الشخصي ليس من حالات الإعفاء في المادة 8، فيبقى التعويض الكامل (المادة 7) واجباً؛ وللمكتري المطالبة به أثناء الدعوى أو داخل 6 أشهر من تبليغ الحكم النهائي (المادة 27)، ويودع المكري التعويض داخل 3 أشهر وإلا اعتبر متنازلاً (المادة 28)؛
• الهدم وإعادة البناء (المواد 9 إلى 11): ملكية لا تقل عن سنة، تعويض مؤقت يوازي كراء 3 سنوات مع حق الرجوع، الشروع في البناء داخل شهرين، والتسليم داخل 3 سنوات؛
• السكن الملحق بالمحل (المادة 19): تعويض يوازي كراء 3 سنوات، وعلى المستفيد السكن فيه داخل 6 أشهر ولمدة لا تقل عن 3 سنوات.

هل يمكن تفويت الحق في الكراء أو الكراء من الباطن؟

تفويت الحق في الكراء جائز مع الأصل التجاري أو مستقلاً عنه دون موافقة المكري، رغم كل شرط مخالف، بشرط إشعاره؛ ويتم بعقد رسمي أو عرفي ثابت التاريخ، ويمكن للمكري ممارسة حق الأفضلية داخل 30 يوماً من تبليغه (المادة 25). أما الكراء من الباطن فجائز ما لم يمنعه العقد، ويبقى المكتريان الأصلي والفرعي متضامنين (المادة 24). وإذا تضمن العقد شرطاً فاسخاً، يمكن للمكري بعد 3 أشهر من عدم الأداء وإنذار بقي دون جدوى 15 يوماً أن يطلب من قاضي المستعجلات معاينة الفسخ (المادة 33). هذه الصفحة إخبارية؛ استشر محامياً.