نموذج مباراة إعادة الترتيب الخاصة بالمحافظة العقارية

هذا النموذج هو الاختبار الكتابي لمباراة إعادة الترتيب بالوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية (ANCFCC) برسم سنة 2022 — فئة حاملي الماستر، مادة التحفيظ العقاري، يوم الخميس 29 شتنبر 2022، المدة 3 ساعات والمعامل 4. الورقة من قسمين: موضوع إنشائي (12 نقطة) حول الإطار القانوني لتملك الأجانب والشركات المؤسسة وفق القانون المغربي للعقارات بالمغرب، وأربعة أسئلة مباشرة (8 نقاط) في الحقوق العينية ومساطر التحفيظ. ما يلي تصحيح منهجي مقترح.

💡 التوزيع 12/8 يفرض تدبيراً صارماً للوقت: خصص ساعة و45 دقيقة للموضوع (بتصميم مقدمة–محورين–خاتمة) وساعة للأسئلة الأربعة (15 دقيقة لكل سؤال بأجوبة مركزة في شكل عناصر مرقّمة)، واترك ربع ساعة للمراجعة. في الأسئلة المباشرة، المصحح يبحث عن مصطلحات مدونة الحقوق العينية وظهير التحفيظ العقاري بالحرف.

الموضوع (12 نقطة): الإطار القانوني لتملك الأجانب والشركات للعقارات بالمغرب

الإشكالية المقترحة: كيف وازن المشرع المغربي بين انفتاح سوق العقار على الاستثمار الأجنبي وبين حماية الوعاء العقاري الفلاحي الوطني، وما حدود مبدأ حرية التملك المقرر للأجانب والشركات الخاضعة للقانون المغربي؟

المحور الأول: المبدأ — حرية تملك الأجانب للعقارات غير الفلاحية

• القاعدة: يجوز للأشخاص الذاتيين الأجانب وللشركات المؤسسة وفق القانون المغربي اقتناء العقارات الحضرية (سكنية، تجارية، صناعية، خدماتية) دون ترخيص خاص، مع خضوع التصرفات لنفس شكليات القانون المغربي: المحرر الرسمي أو الثابت التاريخ (المادة 4 من مدونة الحقوق العينية — القانون 39.08)، والتقييد بالرسم العقاري الذي هو شرط لانتقال الملكية بين الأطراف وفي مواجهة الغير (مبدأ الأثر الإنشائي للتقييد).
• الضمانة التحويلية: نظام القابلية للتحويل لدى مكتب الصرف يسمح للأجنبي غير المقيم الذي موّل الاقتناء بعملة صعبة بإعادة تحويل عائد البيع، شريطة التصريح بالاستثمار — نقطة تُحسب لمن يذكرها.

المحور الثاني: الاستثناء — الأراضي الفلاحية والأنظمة العقارية الخاصة

• المنع من تملك الأراضي الفلاحية: لا يجوز للأجانب (أشخاصاً ذاتيين أو اعتباريين) تملك الأراضي الفلاحية أو ذات الصبغة الفلاحية الواقعة خارج المدارات الحضرية، وهو منع مستقر منذ ظهائر الستينيات والسبعينيات المتعلقة بالمغربة واسترجاع أراضي المعمرين.
• شهادة الصبغة غير الفلاحية (attestation VNA): يمكن للشركات — ولو كان رأسمالها أجنبياً — اقتناء أرض فلاحية إذا حصلت على شهادة إدارية تثبت أن المشروع المزمع إنجازه غير فلاحي (سياحي، صناعي…)، تُسلَّم بعد دراسة الملف من طرف اللجان المختصة (المراكز الجهوية للاستثمار).
• الأنظمة الخاصة: أراضي الجموع (الأراضي السلالية) المنظمة بالقانون 62.17، وأملاك الدولة والأحباس، لها قواعد تفويت خاصة تقيد ولوج الأجانب إليها.
• الخاتمة: المشرع اعتمد مقاربة انتقائية: تحرير العقار الحضري خدمة لجاذبية الاستثمار (ميثاق الاستثمار — القانون الإطار 03.22)، وتحصين العقار الفلاحي باعتباره رهاناً سيادياً غذائياً، مع جعل شهادة VNA صمام أمان بين المنطقتين.

الأسئلة المباشرة (8 نقاط)

س1 — ثلاثة أنواع لحق الارتفاق مع تعريف مختصر

• حق المرور: تكليف يمكّن مالك العقار المحصور (الذي لا منفذ له إلى الطريق العام) من المرور عبر عقار جاره مقابل تعويض.
• حق المجرى: حق مالك الأرض البعيدة عن مورد الماء في تمرير مياه السقي عبر الأراضي الفاصلة.
• حق المسيل: تحمُّل العقار الأسفل تصريف المياه (مياه الأمطار أو المياه المستعملة) المنحدرة من العقار الأعلى.
• يمكن أيضاً ذكر حق المطل وارتفاق عدم البناء أو عدم التعلية؛ والمرجع هو مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08) التي تُعرّف الارتفاق بأنه حق عيني يحدّ من منفعة عقار لفائدة عقار آخر مملوك لغير مالك الأول.

س2 — أربع حالات لا يجوز فيها الاعتصار

الاعتصار هو رجوع الأب أو الأم فيما وهباه لولدهما، وقد قيدته مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08) بحالات يمتنع فيها، منها:

• إذا تصرف الموهوب له في الهبة بتفويتها (بيعاً أو هبة) أو أدخل عليها تغييراً أنقص قيمتها أو زادها زيادة متصلة.
• إذا تزوج الموهوب له بعد الهبة اعتباراً لها (كانت الهبة سبباً في الزواج).
• إذا استدان الموهوب له ديناً لأجل الهبة أو ترتبت للغير حقوق على الشيء الموهوب.
• إذا مات الواهب أو الموهوب له، أو مرض أحدهما مرضاً مخوفاً (حتى يبرأ)، أو كانت الهبة صدقة — فالصدقة لا اعتصار فيها أصلاً.

س3 — الفرق بين مسطرة التحفيظ العادية والتحفيظ الجماعي في عملية التحديد

• المسطرة العادية (ظهير 12 غشت 1913 كما عُدّل بالقانون 14.07): التحديد يتم مطلباً بمطلب بناء على طلب فردي وبمصاريف على عاتق طالب التحفيظ، في تاريخ يُعيَّن ويُشهر لكل مطلب على حدة، بحضور المهندس المساح المحلف وطالب التحفيظ والمجاورين.
• التحفيظ الجماعي للأملاك القروية (ظهير 25 يوليوز 1969): تُفتتح المنطقة المعنية بمرسوم، ويجري التحديد بشكل إجمالي ومتصل لجميع عقارات المنطقة وفق برنامج تُعلن عنه لجنة خاصة، وتكون المسطرة مجانية تشجيعاً للفلاحين، مع آجال تعرض خاصة.

س4 — إجراءات المحافظ عند تعذر المسح بسبب ضياع الأنصاب

• القاعدة: الحفاظ على الأنصاب واجب على طالب التحفيظ؛ فإذا عاينت مصلحة المسح ضياعها أو انعدامها، يوجه المحافظ إنذاراً لطالب التحفيظ ليعيد وضع الأنصاب في أجل محدد ويخبر المصلحة بذلك.
• عند عدم الاستجابة داخل الأجل القانوني، يعتبر المطلب لاغياً ويُشطب عليه طبقاً لمقتضيات ظهير التحفيظ العقاري كما عُدّل بالقانون 14.07 (إلغاء مطلب التحفيظ بسبب عدم القيام بالإجراءات) — مع إمكانية إعادة إيداع مطلب جديد بمصاريف جديدة.

منهجية الإجابة في هذا الاختبار

• في الموضوع، وظّف ثنائية المبدأ/الاستثناء فهي أوضح تصميم لهذا النوع من المواضيع القانونية.
• استشهد بالنصوص بأسمائها الدقيقة: ظهير 12 غشت 1913، القانون 14.07، القانون 39.08، ظهير التحفيظ الجماعي 1969 — فالمباراة داخلية والمصحح محافظ أو إطار من الوكالة.
• في الأسئلة المباشرة أجب بعناصر مرقمة قصيرة؛ لا يُنتظر منك إنشاء بل دقة.
• لا تخلط بين المصطلحات المتقاربة: التحديد ≠ المسح ≠ التحفيظ، والاعتصار ≠ الرجوع في الوصية.

📌 للمراجعة: ظهير التحفيظ العقاري (12 غشت 1913) كما عُدّل وتُمّم بالقانون 14.07، مدونة الحقوق العينية (القانون 39.08: الارتفاقات، الهبة والاعتصار)، ظهير التحفيظ الجماعي للأملاك القروية (1969)، والقانون 62.17 بشأن الوصاية على الجماعات السلالية. راجع أيضاً نماذج مباريات المحافظة العقارية الأخرى وحاسبة رواتب الوظيفة العمومية.