نموذج المباراة المهنية واختبار إعادة الترتيب - الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية 2018 - التحفيظ العقاري

هذا النموذج هو المباراة المهنية واختبار إعادة الترتيب برسم سنة 2018 — الوكالة الوطنية للمحافظة العقارية والمسح العقاري والخرائطية، صنف الأطر، مادة التحفيظ العقاري. المدة: 3 ساعات، المعامل: 4. يتكوّن من موضوع (11 نقطة) وثلاثة أسئلة (9 نقط). الصورة غير واضحة في سطر الدرجة تحت عنوان الصنف، لكن جميع الأسئلة مقروءة.

💡 قبل أن تبدأ: الموضوع يطلب المراحل، فالتصميم الأنسب تصميم زمني: مرحلة تحضيرية، ثم مرحلة الأبحاث، ثم مرحلة الإشهار والتحديد، ثم مرحلة القرار. وفي كل مرحلة اذكر من يتدخل وما الوثيقة الناتجة.

I. الموضوع (11 نقطة): المراحل الأساسية لمسطرة التحفيظ الجماعي للأملاك القروية

المقدمة

التحفيظ الجماعي مسطرة خاصة أحدثها الظهير الشريف رقم 1.69.174 الصادر في 10 جمادى الأولى 1389 (25 يوليوز 1969) بشأن التحفيظ الجماعي للأملاك القروية. هدفها تعميم التحفيظ في العالم القروي، حيث تتجزأ الملكية وتضعف الحجج ويقلّ الإقبال الفردي على التحفيظ الاختياري. وهي اختيارية ومجانية، إلا في حالة التعرض، إذ يؤدي المتعرض الرسوم القضائية وحقوق المرافعة. وتطبق فيها مقتضيات ظهير 12 غشت 1913 فيما لا يخالفها. الإشكالية: كيف تختصر هذه المسطرة الإجراءات الفردية في عملية جماعية تقودها الإدارة؟

المرحلة الأولى: المرحلة التحضيرية — فتح المنطقة

• الأشغال التمهيدية: اختيار المنطقة خارج المدارات الحضرية، وإعداد بطاقة تقنية مرفقة بتصميم المنطقة. يتدخل في ذلك المسح العقاري والمحافظة العقارية، ووزارة الداخلية، ووزارة الفلاحة، والمجلس الجماعي.
• قرار وزير الفلاحة بفتح وتحديد «منطقة التحفيظ الجماعي»: يُنشر في الجريدة الرسمية، ويُعلَّق لدى السلطة المحلية والسلطة القضائية وبمقر الجماعة القروية.
• التحسيس: ملصقات ومطويات وبرامج إذاعية واجتماعات مع الجماعة والسلطة المحلية، لأن نجاح المسطرة رهين بانخراط الملاك.

المرحلة الثانية: الأبحاث — البحث التجزيئي والبحث القانوني

• البحث التجزيئي (مصلحة المسح العقاري):
  • تحديد القطع غير المحفظة أو التي هي في طور التحفيظ ولم تُحدَّد بعد.
  • وضع الأنصاب على حدود الأملاك.
  • رفع الأملاك المحدّدة وإعداد اللائحة والتصميم التجزيئيين وتصميم خاص بكل قطعة.
• البحث القانوني (مصلحة المحافظة العقارية):
  • استدعاء المعنيين وتلقي الحجج المثبتة لملكيتهم.
  • إقامة رسوم الملكية (اللفيف) عند الاقتضاء.
  • ملء استمارات إدراج المطالب وتضمين البيانات الأساسية في اللائحة التجزيئية.

المرحلة الثالثة: إدراج المطالب والإشهار والتحديد

• إدراج مطالب التحفيظ: يقوم به المحافظ داخل أجل سنة من نشر القرار الوزاري في الجريدة الرسمية، مع تحيين اللائحة التجزيئية. يمكن تمديد هذا الأجل ستة أشهر على الأكثر بقرار من الوزير إذا اقتضت ذلك ضرورة المصلحة.
• إيداع اللائحة والتصميم التجزيئيين بمقر السلطة المحلية، ونشر إعلان بهذا الإيداع في الجريدة الرسمية مع تعليقه لدى السلطة المحلية.
• عمليات التحديد:
  • برنامج يُعدّ بين المسح العقاري والمحافظة، ويُبلَّغ إلى السلطتين المحلية والقضائية شهرا على الأقل قبل تاريخ افتتاح العمليات.
  • استدعاء المتدخلين: طالبو التحفيظ، وأصحاب الحقوق العينية، والسلطة المحلية.
  • خصوصية هذه المسطرة: يمكن إنجاز التحديد في غياب طالبي التحفيظ، لكنه لا يكون صحيحا إلا إذا وافق عليه المالك لاحقا.
• تسليم محاضر التحديد والتصاميم من المسح العقاري إلى المحافظة بعد مراقبتها.
• نشر إعلان بانتهاء عمليات التحديد في الجريدة الرسمية، وتعليقه لدى السلطتين المحلية والقضائية.
• التموقع النهائي للأملاك: التأكد من أن وعاء العقار لا يقع داخل عقار محفظ، ولا يتداخل مع عقار مجاور، ولا مع ملك خضع لمسطرة تطهير أخرى (تحديد إداري مصادق عليه، ملك عام، عقار منزوعة ملكيته...).
• التدخل في المسطرة: يكون إما بالتعرض، وإما بإيداع الحقوق المكتسبة وفق الفصل 84 من ظهير التحفيظ العقاري.

المرحلة الرابعة: قرار المحافظ

• التحفيظ وتأسيس الرسم العقاري: بعد التحقق من استيفاء الإجراءات، وشرعية الطلب، وكفاية الحجج، وعدم وجود تعرض.
• إلغاء المطلب إذا تعذر إنجاز التحديد.
• رفض المطلب لعدم شرعيته أو لعدم كفاية الحجج.
• إحالة المطالب المثقلة بالتعرضات على المحكمة الابتدائية للبت فيها.

الخاتمة

المسطرة تقلب المنطق الفردي للتحفيظ الاختياري: الإدارة هي التي تبادر وتبحث وتحدد، والمالك يُستدعى ليُدلي بحجته. ويمكن المقارنة مع التحفيظ الإجباري الذي أدخله القانون 14.07 (الفصول 51-1 إلى 51-19): فيه تُدرج المطالب تلقائيا، وتُدرج في اسم الملك الخاص للدولة القطعُ التي لم يُتعرَّف على مالكيها، وتُقبل التعرضات داخل أربعة أشهر. وهذا يبيّن توجه المشرع نحو التعميم.

II. الأسئلة (9 نقط)

1. آجال ممارسة حق الشفعة

تنظمها المادة 304 من القانون 39.08 (مدونة الحقوق العينية):

• مع التبليغ: يمكن للمشتري، بعد تقييد حقوقه بالرسم العقاري أو إيداعها بمطلب التحفيظ، أن يبلّغ نسخة من عقد شرائه إلى الشفيع. يسقط حق الشفيع إن لم يمارسه داخل ثلاثين يوما كاملة من تاريخ التوصل.
  • لا يصح التبليغ إلا إذا توصل به الشفيع شخصيا.
  • يجب أن يتضمن، تحت طائلة البطلان، هوية البائع والمشتري، والحصة المبيعة وثمنها، والمصروفات، ورقم الرسم العقاري أو مطلب التحفيظ أو مراجع عقد التفويت.
• بدون تبليغ: يسقط حق الشفعة في جميع الأحوال:
  • بمضي سنة كاملة من تاريخ التقييد إذا كان العقار محفظا.
  • بمضي سنة من تاريخ الإيداع إذا كان العقار في طور التحفيظ.
  • بمضي سنة من العلم بالبيع إذا كان العقار غير محفظ، وإذا لم يتحقق العلم فبمضي أربع سنوات من تاريخ إبرام العقد.
• كيفية الممارسة داخل الأجل (المادة 306): يقدم الشفيع طلبا إلى رئيس المحكمة الابتدائية المختصة يعبر فيه عن رغبته، ويطلب الإذن بعرض الثمن والمصروفات الظاهرة عرضا عينيا حقيقيا، ثم بإيداعها بصندوق المحكمة عند الرفض. يقوم بكل ذلك داخل الأجل القانوني وإلا سقط حقه.
• العقار في طور التحفيظ (المادة 305): لا يُعتدّ بطلب الشفعة إلا إذا ضمّن الشفيع تعرضه بمطلب التحفيظ.
• الوفاة (المادة 312): ينتقل الحق إلى الورثة «بما في ذلك ما بقي من أجل».

2. أنواع السجلات التي يمسكها المحافظ في ضوء المرسوم المؤرخ في 14 يوليوز 2014 في شأن إجراءات التحفيظ العقاري

المرسوم رقم 2.13.18 الصادر في 16 رمضان 1435 (14 يوليوز 2014)، القسم الرابع «السجلات والوثائق العقارية» (المادة 24):

• سجل الإيداع: تُثبت فيه حالا الطلبات والوثائق المسلَّمة إلى المحافظ، بأرقام ترتيبية وحسب ورودها، وهو الذي يحدد الأسبقية (الفصلان 76 و77 من الظهير).
• سجل التعرضات: تُضمَّن فيه التعرضات على مطالب التحفيظ (الفصل 25 من الظهير)، وكذا إيداعات الحقوق المنشأة على عقار في طور التحفيظ (الفصل 84).
• يُمسك هذان السجلان في نظيرين. يحصرهما المحافظ ويوقعهما يوميا، وتودع نسخة منهما بالمصالح المركزية للوكالة داخل 30 يوما من تاريخ حصرهما. وعند ضياع السجل أو تلفه يُعاد تأسيسه من هذه النسخة (المادة 25).
• سجلان ترتيبيان: الأول خاص بالإجراءات السابقة للتحفيظ، والثاني خاص بالإجراءات اللاحقة للتحفيظ.
• قواعد مشتركة: كل الصفحات مرقمة ومؤشر عليها بالخاتم الرسمي للوكالة. لا يعتدّ بأي بشر أو شطب أو بياض أو إقحام ما لم يُصادق عليه بالهامش أو بآخر النص. ويمكن للمحافظ تدبير السجلات بالأساليب الإلكترونية.
• للتذكير: يمسك المحافظ أيضا السجل العقاري، أي الرسوم العقارية، بدائرته (الفصل 9 من الظهير). وتمسك المحافظة سجلا مرقما وموقعا لمحاضر لجنة التحفيظ الإجباري التي تتولى كتابتها (المادة 7 من المرسوم).

3. إجراءات الاستفادة من الخدمة الإلكترونية «محافظتي»

«محافظتي» خدمة تنبيه من الوكالة: تُرسل إلى المالك المنخرط رسالة نصية قصيرة على آخر رقم هاتف نقال له (بالمغرب فقط) ورسالة إلكترونية، تخبره بكل إجراء تم تقييده برسمه العقاري. الغاية حماية الملاك، خصوصا من السطو على العقارات. الإجراءات حسب الشروط العامة لاستعمال الخدمة كما نشرتها الوكالة:

1. صفة المنخرط: للمالك فقط الحق في الانخراط. يجب أن يكون شخصا ذاتيا كامل الأهلية، لا يقل سنه عن 18 سنة، ومقيدا بالسجلات العقارية، سواء كان مالكا وحيدا أو على الشياع، لرسم واحد أو أكثر.
2. الاستمارة: تحميل استمارة الشروط العامة من الموقع الرسمي للوكالة وقراءتها، ثم ملؤها:
   • الاسم الكامل بالعربية والفرنسية.
   • رقم البطاقة الوطنية للتعريف.
   • تاريخ ومكان الازدياد.
   • العنوان البريدي والبريد الإلكتروني ورقم الهاتف النقال.
   • مراجع الرسوم العقارية المراد تتبعها.
3. التوقيع والمصادقة: توقيع الاستمارة والمصادقة عليه لدى السلطات المختصة.
4. الإيداع: إيداع الاستمارة بأقرب محافظة عقارية. ويمكن أن يودعها أي شخص إذا تعذر على المالك ذلك شخصيا.
5. التأكيد: رسالة تأكيد الانخراط على الهاتف و/أو البريد الإلكتروني داخل أجل لا يتعدى 3 أيام من الإيداع.
6. المدة: ينتهي الانخراط في 31 دجنبر من كل سنة، ويُعاد التسجيل ابتداء من فاتح يناير.
   • تغيير الهاتف أو البريد يتم بملحق تعديلي مصادق عليه.
   • الفسخ يتم بطلب مصادق عليه يودع بالمحافظة.
7. المجانية: نصت الشروط العامة على تقديم الخدمة مجانا إلى غاية 31 دجنبر 2017.

يُستحسن أن يضيف المترشح:

• الخدمة لا تُلزم الوكالة قانونيا، ويتعين على المنخرط التحقق من المعلومات لدى المحافظة المعنية.
• تتيح الوكالة اليوم أيضا ملء الطلب مباشرة على موقعها. يُعالَج الطلب ويُصادَق عليه، ثم تُرسَل رسالة نصية، وعند تعذر المصادقة يتصل المعني بالمحافظة المختصة.